南京农业大学土地经济学课件[第六章].ppt

; 地价的概念 地价的特点 地价的形式; ? 定义：购买土地所有权的价格。 ? 实质： 地租的资本化表现为地价 ? 地价的内涵： ? 土地资源价格 —— 真正的地租 ? 土地资产的价格 —— 土地资产的折旧和利息的资本化 ? 地价的作用 ? 土地所有权的计量依据 ? 土地生产与利用的导向 ? 各权利主体利益分配的工具 ? 征税的依据 ? 调节土地市场的供求关系;? 表现为一种权利价格 ? 表现为一种时点价格 ? 表现为市场垄断价格 ? 表现为最优化价格 ? 表现为外部性价格 ? 表现为地域性价格 ? 表现为趋升性;征用价格;马克思关于土地价值与土地价格的理论 西方经济学家关于土地价值与土地价格的理论;1. 马克思劳动价值论和对土地价值的分析 ? 土地的二元构成：土地物质与土地资本 ? 土地物质：即土地自然物与自然力 ? 土地资本：即已利用土地，凝结了资本与劳动 2. 马克思对土地价格的分析 ? 以地租理论、土地价值理论为基础 ? 土地价值与土地价格的关系 ?自然状态的土地没有价值，但存在价格 ? 土地价格的实质：地租的资本化表现为地价; 1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价 值论为基础 ? 威廉·配第 ? 亚当·斯密 ? 李嘉图 2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论 ? 萨伊 ? 马尔萨斯 ? 马歇尔;1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 ? 土地收益理论 ? 土地价格是土地收益的资本化 ? 土地收益： 正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 ? 公式 V = a / r V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率 ; 1 现代西方经济学家对土地价格的分析：以市场价格为基础 ? 土地供求理论 在市场经济中， 土地与其他商品一 样，其价格取决于 本身的供给和需求。 土地供给增加，需 求不变，则地价下 降，反之亦然。 ;P p2 P1 P0 0 ;地价的影响因素 地价变动规律 地价评估的评估 ; 1 宏观因素 ? 土地制度 ? 城市规划 ?土地利用计划 ?土地相关政策 ? 城市性质及宏观区位 ? 人口状况与经济发展状况 ? 社会安定状况 ; 2 区域因素 ? 位置 ? 基础设施条件 ? 规划限制 ? 环境质量 3 个别因素 ? 面积、位置、形状、进深比 ? 容积率、土地开发程度 ? 产权状况、使用年期等 ; 1 地价呈整体上升趋势。原因： ? 社会经济发展水平提高 ? 人口数量及家庭户数增加 ? 土地投机 2 地价变动呈周期性特征。原因： ? 经济发展的周期性 ? 政府调节 3 地价变动的地区差异性 4 地价在房地产中所占比重越来越大 ; 1. 地价评估目的 ? 有助于交易的顺利进行 ? 有助于企