湖北经济学院资产评估(陈建西)第5章房地产评估选编.pptx

第五章 房地产评估;案例导引 ;;主要内容;第一节 房地产评估概述;一、房地产评估的对象;;;土地所有权价格——实质上是土地的购买价格 ，现实中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地关系时才产生。;基准地价——按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 。;转让价格——指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格 。;土地总价——指一定范围内土地的价格总额 。; 1、房屋建筑物价格的构成： 前期费用、建筑安装工程费、配套费用、 合理利润、资金成本等。 2、房屋建筑物价格的种类 ： ;房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性 ;2、房地产价格的种类 ;二、房地产价格的影响因素 ;;;三、房地产评估的特点和原则;四、房地产评估程序及评估资料的收集 ;房地产评估资料收集;第二节 收益法在房地产评估中的应用;一、基本思路及适用范围;二、收益法在房地产评估中的基本模式;2、单独评估土地价值 （1）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值，一般适用于空地出租的情况。 土地评估值＝土地年净收益／土地资本化率 式中： 土地年净收益＝土地年总收益一土地年总费用 土地年总费用＝年管理费+年维护费+年税金;（2）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。 土地评估值＝（房地产年纯收益一建筑物年纯收益）／土地还原率 式中： 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 或：=建筑物现值×（建筑物还原率+建筑物年折旧率） 建筑物现值＝建筑物重置成本×成新率 ;3、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值 建筑物评估值＝（房地产年纯收益一土地年纯收益）／建筑物资本化率 或：＝（房地产年纯收益一土地年纯收益）／（建筑物还原率+建筑物折旧率） ;三、收益法基本参数的确定;对于出租型房地产（收益法评估的典型对象） 年净收益=租赁收入-营运费用 租赁收入=有效毛租金收入+租金保证金、 押金的利息收入 营运费用=维修??+管理费+保险费+房产 税+租赁代理费 ;（二）资本化率的确定 ; 上式中：r－综合资本化率； r1－土地资本比率； r2－建筑物资本化率； L－土地价值； B－建筑物价值。 利用这个关系，可以通过较易获取的房地产综合资本化率和土地资本化率求取建筑物的资本化率。 ; 资本化率可以采用以下方法测算： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 资本化率=无风险报酬率+风险报酬率 3、各种投资收益率排序插入法 评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。 ;（三）收益期的确定 收益期即房地产评估中的预计收益年限。一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房地产评估中的收益年限不能超过土地剩余年限。;某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 ;1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×(1—10％)＝486 000(元) 3、计算总费用 (1)年管理费＝486 000×3.5％＝17 010(元) (2)年维修费＝2 500×900×1.5％＝33 750(元);(3)年税金＝20×900＝18 000(元) (4)年保险费＝2 500×900×0.2％＝4 500(元) 年总费用＝(1)+(2)十(3)+(4) ＝17 010+33 750+18 ooo+4 500 4、计算房地产净收益 年房地产净收益＝