20140701_江阴_房地产市场情况简2129551260.pptVIP

城市概况：江阴市属无锡下辖县级市，简称“澄”，曾多次蝉联全国百强县之首，是一座位于苏锡常金三角中心的滨江港口城市;经济概况：2013年江阴GDP2690亿，人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，但近年经济增速下滑明显，不及昆山;经济结构：第二产业主导的工业城市正向高精尖的新型工业化转型升级，第三产业缓慢崛起，三产比重短期内无法超越二产;城市人口：常住人口162.4万，人口增长缓慢，其中高精尖技术人才需求越发旺盛，劳动密集型人口逐步减少，整个社会向橄榄型结构转型;社会消费：增速明显放缓，消费意愿明显减少，收入水平不断提升，居民消费支付能力提升;城市背景小结;江阴房地产整体市场背景;整体市场分区：市区有城东（包含敔山湾新城）、城南城西城北和城中五大片区，乡镇有临港、青阳霞客、长径祝塘和华士周庄四大板块;根据2010年至2013年江阴住宅市场的表现可以看出，市场年去化约200万平米。其中2010年是江阴这4年中住宅市场的黄金期。2013年（根据半年数据推测）住宅市场出现回暖迹象，供应和成交量将进一步上升，但上升幅度有限。 从库存情况看，2010至2013年共有存量256万㎡，其中2011年库存最大达到了116万平米，2012年库存量开始减少。;从江阴近3年半来的成交面积表现看，城区成交面积占总比重的59.02%，说明近3年半来江阴的住宅成交热点集中在城区中。;从城区住宅区域来看城西的成交量最大，占到了城区成交面积的40.52%，其次是城东和敔山湾但总体来说城西成交量巨大，是江阴市近3年半来的热点区域。;城西、敔山湾和城东为市场的绝对热点板块； 2013年城西、敔山湾、城南的成交将继续保持上升，而其余3个板块将逐步出现下降；;从镇区住宅区域来看临港新城的成交量最大，占到了镇区成交面积的52.74%，其次是长泾—祝塘和华士—周庄2个板块。但总体来说临港新城成交量巨大，是江阴市镇区近3年半来的热点区域。;从2010-2012年份成交情况看，4大镇区板块均呈现出成交面积下降情况，2013年成交面积除长泾祝塘继续下降外，其它三个板块小幅回升；;整体商业市场表现;商铺成交分析：江阴商业市场月均去化为2.2万方，占整体市场月均去化15万平米约15%，商业去化占总体市场比例过低;商铺库存分析：13年以来新增库存51万方，去化周期约需30个月，库存压力巨大;商铺特性分析：澄江片区内主力在售商业一般为商业中心外围商业及社区底商，整体销售不分割，均价2-3万，月均去化5套;商铺去化分析：市场主力去化面积为30－60平、100－150平，其中40－50平市场表现最好，最高可实现月均15套去化;商铺客户分析：万达商铺客户主要为私营老板，多通过友介、派单和路过上门成交，业主多居住在城西和周边乡镇板块;澄江街道商铺市场小结;写字楼成交分析：江阴办公市场成交量价整体相对平稳，价格对成交影响不明显，13年以来月均成交约1万方;写字楼库存分析：13年以来江阴新增办公库存27万方，需去化34个月，供需严重失衡。;写字楼特性分析：澄江片区内主力在售商业一般为商业中心外围商业及社区底商，整体销售不分割，均价2-3万，月均去化5套;写字楼市场小结;;公寓特性分析：挑高公寓产品表现抢眼，毛坯均价6800元/㎡，带装修7800元/㎡，热销项目月均去化15套左右，地段配套较优市场接受程度较高;公寓面积分析：主力去化面积为30－60平，其中50－60平产品去化优势尤为明显，约占去化总量的1/4;公寓客户分析：客户地缘性较强，主要成交客户为周边居住及工作客户，部分客户来源周边乡镇。;公寓市场小结;典型案例——万达广场，江阴城西标杆城市综合体;公寓写字楼销售情况：从2012到2014年成交均价和月度成交套数双降，现成交装修价6500元/㎡，月度销售15套左右;公寓和写字楼：商办物业年租金收益率可高达5%-6%，多数客户认可万达品牌及项目地段，作为家庭理财产品购买，开发商自建派单团队促进成交;商铺销售情况：从2012到2014年成交均价和月度成交套数均双降，现成交均价1.5万-3万元/㎡，月度销售15套左右;典型案例——嘉年华城市广场，核心地段综合体物业实现较快去化，写字楼客户主要以私营老板投资为目的，自用客户不足三成;典型案例——摩卡国际，地段、配套和品牌无明显优势情况下通过产品创新实现快速去化，挑高产品月均去化接近10套;典型案例——森茂汽车城，外廊式产品创新，融合汽车主题里面，实现快速去化，月均去化18套;典型案例——东方国际广场，类板式产品，以舒适性和性价比实现月均12套去化