房地产经济学第二章.pptx

第二讲 房地产的历史、现状与未来;;第一部分 我国房地产开发的历史;主要发展脉络：;5;6;7;8;;10;11;12;海南泡沫;14;15;;17;;19;;三十年多年的发展评价;第二部分 房地产的现状与未来;影响房地产开发的因素（模型的外生因素）作为物业市场的房地产;需求层面;历年GDP增长;当前经济遇到的问题;人口问题;;;;;;;;;不同生育率的老龄化;未来世界发展的最大动力来自于美国的科技创新和中国的城市化！ 城市化的概念： ;;我国城镇化率（1980-2013）;1978－2013年 城镇常住人口从1.7亿人增加到7.3亿人， 城镇化率从17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点； 城市数量从193个增加到658个，建制镇数量从2173个增加到20113个。 京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值。;一、大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后。 2.34亿农民工未能融入城市， 7000万留守儿童。  ;二、 “土地城镇化”快于人口城镇化，建设用地粗放低效。 2000—2011年，城镇人口增加50%，城镇建成区面积增长76.4%； 农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地却增加了3045万亩。;三、城镇空间分布和规模结构不合理，与资源环境承载能力不匹配。 东西部城市的发展不均衡 城市群的集群效率 大城市的人口压力，小城市的产业聚集不足 ;四、城市管理水平低下，城市病问题突出。 无序开发、人口过度集聚， 重经济发展、轻环境保护， 重城市建设、轻管理服务，交通拥堵问题严重， 公共安全事件频发，城市污水和垃圾处理能力不足，大气、水、土壤等环境污染加剧，城市管理运行效率不高， 公共服务供给能力不足，城中村和城乡接合部等外来人口集聚区人居环境较差。;外部环境： 市场供给和需求结构，产能过剩 资源约束紧张， 高投入、高产出、高污染的发展方式难以为继 内在要求 人口红利消失，人口老龄化问题 依靠廉价劳动力和土地资源粗放供给的城镇化不能持续 依靠非均等化公共服务压低成本的方式不能持续 ;国家新型城镇化发展规划（2014-2020） 新型城镇化的核心 不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。 发展目标： 常住人口60%，户籍城市化率45% 实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。;关键是人的城镇化 户籍制度改革 差别落户政策 人口50万，全面放开 50-100，有序放开 100-300，合理放开 300-500，合理确定落户条件 500，严格控制 公共服务均等化 城乡均等化 城市内部均等化; 城市发展模式科学合理。 密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导； 人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。 绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流，节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高。城市地下管网覆盖率明显提高。 ;城市生活和谐宜人。 稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，基础设施和公共服务设施更加完善 消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，饮用水安全得到保障。 自然景观和文化特色得到有效保护，城市发展个性化，城市管理人性化、智能化。;;供给层面：城镇房地产规模;新增：全社会房屋竣工面??（包括城镇和农村）;;农村房屋竣工面积;商品房销售面积;;现有住房的规模;;徐滇庆： 城镇人口商品房销售数据比较可信，所以我们确定计算的起始点是2001年，该年城镇人口4.8亿，人均住房面积20.8平方米，商品房销售量2.24亿平方米。按照城镇人口和人均住房面积计算出城镇住房总面积为99.97亿平方米。 在前一年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积，折旧率分别按照2%、2.5%和3%计算（这也是一个概率统计分布，从2%到3%，覆盖99%的直线区间），再除以城镇人口。 计算结果：2011年，人均住房建筑面积19.73。（折旧率按2%）;;;;我国城镇住房情况（2014）;;;;;;;;;我国房地产市场面对的问题与趋势;当我们要研究中国的房地产时，我们研究什么？;;;