房地产开发如拿何地251952.ppt

2007年06月25日; 基本知识 信息来源 获取途径 拿地步骤总结 心得分享 ; 意义 土地储备附加值 战略发展需求;意义;;;;基本农田 一般农田 集体建设用地 国有农用地 国有林地 国有建设用地;农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费…… （注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。 清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。 把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。 ;;; 周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地市）;资产管理中心处理的不良资产 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息 法院查封 拍卖的公开信息 烂尾楼收购;省域化战略;重点城市战略 郑 州（中牟） 信 阳 商 丘 漯 河 新 乡 …… ;土地获取路径总结 国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离 ;土地获取基本模型;城中村改造模型;经济适用房工作模型;协议拿地模型 项目建议 《项目建议批复》 签定进区框架协议递交 《可研报告》 《可研批复》 颁发《选址意见书》 颁发《建设用地规划许可证》 签定《国有土地出让协议》 项目报审 《建设工程规划许可证》申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检 审批核发《施工许可证》 核发《预售许可证》;招拍挂拿地模型 获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件 报送竞买资料 领取竞买号牌 在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人 签订《拍卖成交确认书》 签定土地使用权出让合同 交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证;了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性 了解新闻背后的新闻 ;了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性 了解新闻背后的新闻 ;土地是宝 稍纵即逝 尽可能避开通过招拍挂方式 寻找协议拿地的途径和办法 ;要考虑长 中 短期项目的 配比与结合;建立考察评估地块的指标体系 建立投资分析模具 形成征地报告模板 ;拿地实战;搜集土地信息 重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库;土地政策研究 跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议;设计获取路径 研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径;获取土地 取得土地证 进行土地储备 ;加强基础工作;土地初判模型 按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径 ;土地投资测算模型 实地勘测地块，了解地块周边情况 了解周边项目和土地价格 买航测图，了解项目规划 了解规划设计要求或预设规划设计要求 结合区域市场，进行物业发展建议设想 预估土地价及产品进行成本概算; 了解征地的审批程序;不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚弄明白;哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力 审批的程序是什么 都要特别清晰 ;了解土地 评估价格及价格的构成; 了解重要的分析指标;征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了解和指标分析 选定意向地块后 应对其有所调查和了解;当地房地产开发状况 腹地(潜在外延辐射力发展) 地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施……;位 置 面 积 价 格：地价增值空间大 政 策：可享受优惠政策 合作方式;土地性质及用途 建设用地 房地产开发用地 工业用地 其他 办到土地证时间 办理程序 现金流 收入和利润;房地产市场分析培训总结 土地政策的研究培训总结 房地产政策的研究培训总结 土地小组各项分工的培训总结 房地产开发流程的培训总结 经典案例的学习; 土地市场研究数据库 土地政策数据库 土地获取资料准备数据库 公司土地储备数据库;郑州市土地成交信息汇总表 区域－位置－用途－出让方式 －面积－成交价格－年限－受让人; 土地获取概念设计 土地获取路径总结 土地获取来源总结;土地