大盘区域价值提升形象再造营销的案例小结.pptVIP

大盘区域价值提升形象再造营销案例总结;一、大盘定义;二、目前大盘特点;三、大盘营销核心点;三、大盘营销核心点;三、大盘营销核心点;四、长沙大盘区域价值打造案例;（一）天健·芙蓉盛世区域价值打造——“借题发挥”;项目位置：芙蓉中路一段，伍家岭市级商务中心圈。 总占地面积：181189m2（合272亩） 总建筑面积：约70万m2 地处长沙传统意义“北城” ——工业区形象、价值低、客户不认可 ——现有市政配套一般 ——交通方便 （距离市中心8-10分钟）;总占地18万m2、计容积率总建筑面积70万m2;常规项目主要价值支撑： 地段、产品、园林、物业管理……， ——简单、直接的价值; 非常规项目的价值支撑，是一种体系，已经完全超越常规项目各种简单、直接的价值，而更多的体现在关联结构价值和社会属性价值。 ——上海世茂滨江、深圳华润万象城??东莞第一国际、广州华南板块……，价值的超越！ ; 本项目，作为一个典型的非常规项目，在营销策略执行方面，必须挖掘到在长沙所独有的、不可复制与模仿的关联结构价值和社会属性价值。从而建立完备价值体系，实现项目整体价值突破！;本项目正因为囊括了都市中的居住、公寓、商业、商务办公、休闲娱乐等各种物业功能，交通及停车系统纵横交叉，因而造成项目规划及营销执行的难度与复杂性。 但，也正是由于这些物业功能的相互复合、作用、互为价值链空间、文化意识形态高度集约，因而带来了独有的项目价值机遇与挑战。 ;都市综合体， 成为协调本项目多物业类型复杂性与关联价值体现之间矛盾的最佳选择。;芙蓉盛世具备了成为都市综合体的产品结构条件;芙蓉盛世总体规划，较好的体现了都市综合体的多功能城市空间有机组合关系;目前，长沙尚未有都市综合体项目出现，无论是在概念引导性方面，还是在具体关联价值体现上，都为本项目选择都市综合体方向提供了个性化市场条件基础。 都市综合体充分体现了本项目的最核心价值 ——地段、规模、综合性 （综合性包括高可达性、高密度集约性、功能复合性、空间连续性、巨大社会效应/开发价值、升值价值）;芙蓉盛世都市综合体局限性; 通过对项目所在区域主要资源进行深入的挖掘和分析后，认为本项目所在区域的形象和价值，具备提升的基础和潜力，同时它也能够成为构成本项目核心价值的又一个强有力的支撑。 ——芙蓉盛世社会属性价值（区域形象价值）塑造。;本项目具备八大区域优势资源： 1.城市中心资源 ——地理区位的中心资源、城市发展的中心资源;2.湘江滨水区 ——打造城市名片，全面提升长沙城市生活和居住水平;3.新河三角洲——长沙未来的“陆家嘴” 新河三角洲功能定位为以居住及文化娱乐为主，配套商业金融等服务设施的文化居住片区。 建设大型居住社区，包括高档商住楼及与之配套的社会服务设施，配套建设滨江文化园及酒店办公楼。 5月30日，在香港针对新河三角洲开发招商项目总额超过百亿元。 ;4.滨江文化园——提升城市文化品位 二桥以北，浏阳河以南、湘江以东、芙蓉路以西整个三角洲，占地2000亩，一期工程建设项目为音乐厅、图书馆、博物馆。 是市政府为打造长沙形象，提升城市品位，倾力建造的具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群。;5.开福寺文化旅游区——长沙历史文化的核心代表 6.芙蓉中路——城市经济引擎 7.政府规划高品质居住社区 湘江滨水及新河三角洲，合计约140万m2高档江景居住生活区 8.高品质商业配套;芙蓉盛世区域形象重塑 ;CCLD（中央文化生活区）支撑体系 ;C C L D;中央文化生活区唯一性必要条件 ;芙蓉盛世项目定位;芙蓉盛世物业定位;芙蓉盛世形象定位;（二）玫瑰园区域价值打造——“无中生有”;项目位置： 长沙望城星城镇金星大道边 总占地：2000亩，一期1000亩 总建面：一期约100万m2 地处长沙传统意义郊区 ——未开发区域，景观好/空气清新 ——周边基本无市政配套 ——交通道路网便利 （距离市中心车程15-25分钟）;优势资源;劣势条件;发展机遇;竞争威胁;核心威胁——其它板块项目的竞争 ;如何建立差异化的区域形象，提升区域价值？从而形成本项目核心的价值支撑？;区域形象塑造;板块四大竞争优势;2、景观资源最丰富：依山、临江、望岛;3、片区居住最纯粹;4、与城市中心区保持最适当的距离(二十分钟生活和商务圈）;区域价值重新审视;2、长沙城市的三大特征;3、本项目所在区域特征;4、项目所在区域价值重新审视;玫瑰园项目价值体系构成;项目价值两次提升策略;战略二：强强联合，多足鼎立;碧桂园;两大战略;项目发展再分析;在大盘项目营销中，要实现项目价值持续提升并完成全程的顺利销售，就需要我们赋予项目自身鲜明的发展主题，造就一种鲜明的生活方式。;项目发展主题研究;4万m2的大面积水域、长