扬中住宅是项目调研报告.ppt

扬中项目论证报告 2015-6;;;项目研究—区域分析;随着扬中市公路、大桥等交通路网的不断完善，跨城镇跨省份的商物贸易往来，更多的外地人士及本土外出务工人士将回到扬中进行置业；;人口总量继续增加。2014年末全市人口总数34.11万人，户籍人口28.25万人，全年人口出生率9.83‰，比上年上升0.15个千分点; 2014年，扬中市人均（GDP）12.9万元。;项目研究—四至分析;项目研究—周边配套研究;项目研究—周边配套研究;项目研究—周边配套研究;项目研究—整体规划;产品分析—立面研究;项目研究—整体规划;项目研究—整体规划;项目研究—整体规划;产品分析—户型研究;产品分析—户型研究;产品分析—户型研究;项目整体广告诉求分析;项目整体现状总结;;项目整体市场研究 —整体供需研究;扬中市场整体分析/整体市场概述;扬中市场整体分析/供应分析;扬中市场整体分析/需求分析;总结;项目整体市场研究 —市场产品研究;扬中产品分析/立面研究;扬中产品分析/立面研究;市场产品研究——景观;扬中市场整体分析/户型面积研究;凯悦国际：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大;长江花城五期： 80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大;上水名都： 80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大;市场产品研究——户型面积—总结;市场产品研究——户型面积—总结;扬中市场整体分析/户型设计研究;扬中市场整体分析/ /智能化研究;扬中市近期房价走势图;扬中市场整体分析/ /整体市场价格研究;;扬中整体市场总结;;竞争市场研究;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----扬中公馆;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;案例解读----翡丽中央;竞争市场总结;;扬中市场客户研究;80-140平方米目标客户群 购房特征分析;客源研究;客源研究;170平方米以上目标客户群 购房特征分析;客源研究;;;项目SWOT总结;我们需要转换开发思路;1、我们需要确定项目142平方米户型的体量与238和283平方米户型体量的比例。如果大面积户型体量过高，则项目风险会过大；;项目发展战略确定;项目发展战略确定;项目发展战略确定;项目发展战略确定;项目客源定位;;市场比较法;;4、各楼盘对本案房价影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，区域内在售楼盘对本案房价影响所占的权重比例如下： 同区域同质楼盘：20%-30% 同区域异质楼盘：10%-15% 异区域同质楼盘：10%-15% 异区域异质楼盘：5%-10% 根据以上原理，在结合项目各个竞争楼盘的自身情况，经过经验分析，我司认为项目的可比个案对项目影响的权重如下： 华邦国际 (a): Wa=15% 瑞景国际(b): Wb=15% 南悦豪庭(c) : Wc=25% 5、本案和可比实例各影响因素的具体得分情况如下表： 各楼盘定价影响因素之权重分析表： 6、板块价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）Pa =（64/67）*6800= 6495.524（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）Pb =（64/64）*6500= 6500（元/ m2） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 由Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc）/（Wa+Wb+Wc） = (6916.67*15%+6916.67*15%+7217.39*25%) / (15%+15%+25%) =（1037.5+1037.5+1804.35）/ 50% =6500元/平方米;项目价格定位;项目风险： 1、项目目前最大的风险就是238和283平方米户型体量在整体项目总体量中的比例，此比例越小，则项目风险越小。 2、扬中人口偏少，外来人口不多，区域房产去化量主要靠本地自然去化和乡镇进城为主，整体需求量不大；而目前周边竞争楼盘较多，供应量偏大，如果市场不景气，很容易会形成恶化的价格竞争，影响项目利润； 3、