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胜浦金苑邻居中心项目可行性研究报告 PAGE  PAGE 39  PAGE \* MERGEFORMAT 0 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 胜浦金苑邻居中心建设项目 可行性研究报告 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 项目总论 2 一、项目概况 2 二、项目研究的目的 2 三、项目研究的前提 2 四、项目研究的背景 2 第二部分 项目介绍 2 一、项目位置 2 二、项目总体布局 2 三、项目的平面功能描述指标 2 四、项目的功能品质 2 五、项目实施进度 2 六、项目开发方式 2 七、项目地块初勘等情况 2 八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策 2 第三部分 区域分析 2 一、项目所在区域发展情况 2 二、项目所在区域政策及产业环境 2 第四部分 市场分析 2 一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 2 二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查 2 三、市场价格预测 2 第五部分 项目优劣势分析 2 一、地块特征分析 2 二、项目SWOT分析 2 三、项目定位方案 2 第六部分 项目投资、收益估算 2 一、项目投资估算 2 二、项目资金筹措 2 三、项目收益测算 2 第七部分 项目财务分析 2 一、项目测算期 2 二、项目投入估算 2 三、项目收入估算 2 四、指标分析 2 第八部分 结论和建议 2 一、结论 2 二、存在问题与建议 2  项目总论 一、项目概况 1、项目名称 金苑邻居中心项目（暂定）。 2、项目位置（四至范围） 胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。北至规划河道、东至幼儿园、南至中胜路、西至兴浦路。 3、项目周边目前现状 项目以东为动迁房“园东新村”，以西、以北为动迁房“金苑新村”、以南为 “东景公寓”住宅（下有沿街商业）。地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。 项目周边住宅入住情况： 目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有“ 世纪联华”、“福客隆 ”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。 4、项目性质及主要特点 本项目规划为商服用地。项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路、兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区（动迁房、商品房皆已交付），辐射周边常住人口在5~6万人。 项目所在地人流、车流量大，是胜浦镇区的商业核心。 5、项目地块面积 地块规模：18,958M2，约28亩。 二、项目研究的目的 我们通过研究、分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。 评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境。 分析胜浦镇商业当前及未来的供应需求情况。 评估此项目的优势、劣势、竞争和机会。 根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。 基于以上研究结果、合理假设计算此项目的财务指标。 三、项目研究的前提 本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。 此报告中论述的预估竞争条件是与胜浦镇未来富有竞争力的商业相符。 胜浦经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。 胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。 当地政府对该商业项目的持续支持。 所有经营运作的预计结果是以可行、高效的管理为设想而建立的，并不包括这个项目所在区域的商业市场的变化。 本次可行性研究中的有关资料来源：国家相关法律、法规，项目地块规划文件、苏州市统计局等部门统计资料、同业态商家开发信息等。 本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。 四、项目研究的背景 本公司作为苏州工业园区代表性国有公司，在园区精耕细作十余年，形成了成熟的开发思路、运作理念，保持了良好的发展态势。在园区中新合作区之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施“二次创业”的必然举措，也是公司做大做强社区商业的必然之路。 为论证该项目开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现总结如下： 案例模式：是公司在中新合作区外的又一个项目案例（前者为已实施的唯亭项目）。 当地需求：随着胜浦镇城市化步伐加速，居住项目不断推出、开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。 开发储备需要：公司目前亟待储备2011年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。 项目介绍 一、项目位置 项目位置 二、项目总体布局 本项目总建筑面积79,435M2，其中，地上建筑面积 46,421M2，地下建筑面积33,014M2，地下2层，容积率≤2.8，绿化率≥20％，建筑密度≤50%（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）。项目工程总投资预计为2.7亿元左右。本项目以商务办公、酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公（8,100M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室