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房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。 如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化情况时，对一二线调整程度较深的城市，灵活把握出现较好的拿地机会，果断投资，择机获取优质项目。从项目拓展的节奏来看，万科三季度累计新增项目18个，按公司权益计算的规划建筑面积约322.7万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积共计3581万平方米，能够满足未来两到三年的合理水平。 五、盈利特征 房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业十分容易受到政策、市场等条件的影响，因此整个行业的盈利趋势呈现较大波动。 2011年万科在房地产行业整体调控的背景下作为地产领域规模化企业的蓝筹，一起一直以来所坚持的快速周转策略，产品定位优势以及对市场趋势的准确把握继续牢固的把持着行业领先地位。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。在2011年度万科的销售额（1210万元）和销售面积（1220万平方米）均稳居全国地产行业第一。 行业生命周期分析（成长期） 作为国内知名的房地产开发商，万科一直以来都以优质的产品和服务为人称道。1992年，万科从位于七宝的万科城市花园开始根植上海，十八年后的今天，万科在上海已经开发建设了近30个项目，累计为30000余户家庭提供了住宅和服务。2011年度万科的销售额（1210万元??和销售面积（1220万平方米）均稳居全国地产行业第一。 王石曾说过：“未来10年，万科面临着两个转型，一个是从传统的营销向技术科研转型，二是从建房卖房向服务型转型”。这不仅是未来万科发展的方向，更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力。万科打造基于房屋全生命周期的售后服务体系，正是这一核心竞争力的重要体现，也是万科企业与其他房地产开发商实现差异化竞争的重要因素。 综上，房地产行业有着较好的发展前景，厂商会逐渐增加，由于市场需求的扩大，厂商的竞争会更加激烈而作为行业领跑者的万科在未来发展中更注重产品多样化、优质化的发展来维持其行业地位，因此可以判断万科处于成长期。