在建工程(含预售房)抵押操作手册范例.doc

第三章 在建工程（含预售房）抵押篇 一、业务定义及基本要求 （一）产品定义 抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程(见名词解释16）的投入资产或已取得预售证的房产网签于我方名下，抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的业务。 （二）积极支持的目标市场 湖南区域范围内各房地产开发公司建设的楼盘、各园区工业企业建设当中的厂房、办公楼、综合楼等。 （三）严禁支持对象 1、管理机制差的企业； 2、同业名声较差的企业； 3、市场经营者（或管理者）有不良记录的； 4、其他 二、业务受理的基本条件及所需提供资料 （一）业务受理的基本条件 1、?依法取得《建设用地规划许可证》（见名词解释17）。? 2、?依法取得《HYPERLINK /view/1636224.htm建设工程规划许可证》。?（见名词解释18） 3、?依法取得《建筑工程施工许可证》。?（见名词解释19） 4、?依法取得《国有土地使用权证》。? 5、?企业已投入资金占工程总造价的25%以上，并确定明确的施工 进度和竣工时间。? 6、?提交该土地的《土地出让合同》。? 7、?提交该项目的《建筑施工承包合同》。? 8、?建设单位、施工单位联合签署的出具自愿放弃应得未得的工程 价款优先受偿权的书面承诺。? 9、?提交该抵押项目的设计图纸、效果图、户型图。? 10、?提交该抵押项目的《评估报告》。? 11、?提交该抵押项目的《测绘报告》。? 12、?其他材料参照我公司企业贷款所需材料。? 13、?追加借款企业法定代表人、各股东个人做不可撤消保证。 三、办理在建工程（含预售房）抵押贷款应注意的事项? １、在建工程抵押的贷款资金用途受限制，抵押合同中应明确载明贷款用途为“支持原XX 项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。? ２、在办理抵押登记手续时须注意将本项目土地和在建工程一并抵押。? 3、在项目竣工后督促企业重新办理房地产抵押登记。? ４、办理抵押登记手续时需将债权数额设定为借款金额的１.５-２倍，以充分保证我公司在 实现债权时产生的利息、复息、诉讼费、律师费、执行费用等其他费用。? 在建工程抵押贷款办理只限于出让土地。划拨地、集体土地不予受理。 查询其公司预售系统，如有多套房产网签（见名词解释20）于同一个或多个人名下， 需注意该项目其他民间资金借贷情况（借款期限、金额、费用）。 了解该楼盘的真实的销售情况，确保还本付息来源。 三、业务操作流程图 （一）在建工程抵押业务总图 （二）收集信息流程图 （三） 审批流程图 （四）相关文件合同的办理和签订流程图 （五）贷后管理流程图 （六）延期处理流程图 四、流程要点说明 步骤经办人员工作内容的简要叙述操作要点重要输出1 (业务受理)客户经理、风险经理及其他人通过各种渠道，全方位开展各类与公司业务有关的有效信息收集和整理工作。信息的范围界定在湖南境内。清晰了解到客户名称，项目名称，法人代表；信息的其它要素包括主营业务，公司地址，有效联系人2 （收集信息）业务部业务信息收集流程 （见业务信息收集流程图）2.1 （收集信息）客户经理将收集到的信息交业务部，业务部负责登记。第一时间将信息报各对应部门处理，必要注意业务交易结构和业务风险点，退出机制。《信息收集情况登记表》 (见业务表格附件1)2.2 （收集信息）业务部业务部牵头定期或不定期组织业务部、投资部、风控部对中的客户进行筛选，选出准业务客户。准业务客户是指可能符合本公司业务条件或有业务可能的企业、项目或个人。筛选《信息收集情况登记表》(见业务表格附件1)2.3 （收集信息）业务部业务部对筛选出的准业务客户进行客户调查，并填制《客户初选调查表》。《客户初选调查表》 （见业务表格附件2）3 （初审）业务部 投资部 风险控制部业务部、风险控制部对项目进行初审。 若资金＜2000万元，经业务部负责人初审通过。 若资金≥2000万元，经投资部负责人初审通过。 4 （前期调查）客户经理 风控经理业务调查实行人员A/B/C角制。其中客户经理为业务介绍人不得担当该笔业务的A角，C角由风控人员担任。A角为项目第一负责人，对该业务的前、中、后全流程负责，B角参与业务全过程，C角对业务运行进行监管。抵押物(见名词解释7)需由我公司进行评估并报告，确保该在建工程的抵押条件。 （见相关法律法规6） 2、股东自愿提供担保并在《担保评价报告》 “可担保能力”栏对借款人有免检承诺的，客户经理、风险经理可不做《调查评价报告》。 3、注意前期调查的实地分析和资料分析。查询其公司预售系统，如有多套房产网签于