土地一级开发学案.ppt

土地一级开发;一、土地一级开发相关概念 二、土地一级开发流程 三、土地一级开发盈利模式 四、土地一级开发实施方案编制要点;土地一级开发相关概念; 三通一平：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平 ; 三通一平指的是最基本的三项，这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。 五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。 七通一平：土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。;三、一级开发中的土地概念;四、毛地出让;土地一级开发流程;土地一级开发盈利模式;2 、利润分成模式 　　重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成 。;3 、土地补偿模式 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。;编制土地一级开发实施方案编制要点;二、项目基本情况的编制主要包括以下内容 1、项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析； 2、土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外） 3、地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计； 4、主要规划指标说明并附控制性详细规划成果； 5、人文环境和特殊适用政策说明； 6、开发的进度分区和供地数量、时间预测。;三、土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。;2、拆迁工作方案包括以下内容 a.拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策； b.需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等； c.拆迁工作分区情况和启动顺序； d.1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋； e.乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性； f.开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算； g.市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确； h.其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿； i.结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本； j.对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。;3、市政建设工作方案的编制包括如下基本内容 a.市政咨询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案； b.市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总投资； c.已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案； d.规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案； e.规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况； f.无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用； g.市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考； h.重大基