资产评估范例.ppt

Property Appraisal (2016)资产评估;中文参考书籍;中文参考书目;USEFUL TEXT BOOKS;Indicative Course Materials and Reading;辅助学习资料;主要内容(Contents);Cha 1 Value, Valuation and Investment Appraisal资产评估概述;一　资产评估的概念;比较项目;二　资产估价对象;台湾101大楼;哈利法塔(Khalīfa tower) 迪拜塔;房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点;关于房地产价格波动与周期的理论研究; 买卖 租赁 抵押 典当 作价入股 售后包租 ;实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 卖价、买价、成交价 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。 ; 国家;三　房地产/资产估价方法;中国房地产/资产评估方法;FYI: 房地产/资产价格评估的方法体系;市场比较思路 利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。 成本计算思路 根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。 收益法思路 房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。 ;四　价值、价格和估价;五　房地产/资产价格评估基本理论;作用 为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。 为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。 为信贷、保险等金融活动服务。 为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。 为政府征税服务。 为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。;遵循房地产价格形成规律的原则——最高最佳使用原则 收益递减规律 对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降 美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼 一座5层大楼的投资利润率是4.36% 10层是6% 15 层是6.82% 20 层是7.05% 25层是6.72% 30 层是5.65% 此楼收益递减点是20层，经济高度 其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模;遵循房地产价格形成规律的原则——适合原理 估价对象与其外部是否协调，来判断估价对象是否为最高最佳使用 合法原则 公平原则 估价时点原则 ;六　现值、终值、净现值和折现率;Investment and its income: A case study投资及其收益：一个案例;Cha 2　VALUATION MATHEMATICS估价公式;一　复利公式;单利公式 Pn = P0 + Intn =P0 + P0*i*n 复利公式 P1 = P0 + int1 = P0 + P0*i = P0 *(1+i) P2 = P1 + int2 = P1 + P1*i = P1 *(1+i) = P0 *(1+i) *(1+i) = P0 *(1+i)2 … … Pn = P0 *(1+i)n ;二　折现和货币时间价值;例子2;未来租金收入的资本价值;　净现值公式;第一个公式的计算;第二个公式的计算;YP（年金现值系数）;例子;IRR 和 NPV ;NPV和IRR;Cha 3　AN INTRODUCTION TO PROPERTY YIELDS资产收益率;初始收益率(Initial Yield) ;Reversionary Yield（重置收益率）;例子;影响收益率的因素;租金期望增长率（每年重估）;租金期望增长率（几年重估一次）;例　子;Cha 4　Property Investment Valuation in the UK英国资产投资估价 ;传统估价法;对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如何，只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应用。 采用市场比较法必须具备的条件： 房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。 比较案例与委估标的房地产具有替代性。 资料可靠。 ;例子;REVERSIONARY　FREEHOLDS（租金和收益率变化的估价）;YP in perp @ 8% ;term and reversion method定期和重置法-分段法;YP in perp @ 8.5% ;the layer method高低收益率法;YP in perp @ 8% ;The Equivalent Yield Approach相等收益率法 ;传统方法缺陷;DCF APPROACHES（折现现金流法） ;以定期和