某小区103栋项目二期工程可行性研究报告.doc

某小区103栋项目二期工程 可行性研究报告 目 录： 第一章总论 一、企业概况 二、项目开发背景 第二章市场分析 一、总体市场分析及预测 二、区域市场分析及预测 三、竞争楼盘销售业绩比较分析及2005年竞争形势预估 第三章项目分析 一、项目概况及背景资料 二、项目所在区位概况 三、项目交通状况 四、项目周边环境及配套 五、项目综合评价（SWOT）分析 第四章项目定位及可行性研究 一、项目物业定位 二、项目形象定位 三、项目市场定位 四、项目卖点定位 第五章综合素质营造建议 一、规划设计建议 二、单体设计建议 三、素质营造建议 第六章营销推广总体思路 营销战略 价格策略 推广方式 推售次序 推广时机 第七章项目形象包装建议 一、命名建议 二、示范单位包装建议 三、地盘包装建议 第八章项目实施计划 一、开发计划 二、施工组织与队伍的选择 第九章投资估算及资金筹措 一、项目投资估算及依据 二、资金筹措 第十章经济效益分析 一、销售收入估算 二、开发成本估算 三、税金及利润 第十一章财务分析 一、财务盈利能力分析 二、清偿能力分析 三、财务不确定性分析 第十二章可行性研究报告结论 总述 附表一：综合素质对比表 附表二：动态资金测算表 附表三：现金流量表 附表四：敏感性分析 第一章 总论 一、企业概况 黑龙江XX房地产开发有限责任公司成立于2001年9月17日，是一家民营股份制企业，公司法人代表XX，公司注册资本2275万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部、工程技术部、销售部、经营部、财务部、综合部六个部门。 公司自创建以来，秉承“创新发展、诚实守信”的经营宗旨和“以人为本，科学管理”的经营理念，建立了 “缔造品位生活”的开发理念，先后开发建设了XX小区109#楼、145#楼、102#楼、民安小区153#楼、155#楼，XX小区147#~152#楼，累计建成各类房屋面积近20万平方米，合格率100%，优质房率80%以上。其中XX小区147#~152#楼又名《XX一期》以其优异的总体规划、人性化的户型设计、世家文化为主题的高尚人文社区定位、精湛的施工工艺和质量、优美的庭院景观规划建设、完善尽美的配套设施、优质的星级物业管理导入等在XX市第四届优秀住宅评选活动中荣获《优秀住宅奖》《优秀规划设计奖》《优秀户型奖》《庭院绿化奖》《住宅科技奖》《优秀物业管理奖》六项大奖（全市仅十家），于XX市第十九届商品房展销会荣获《最佳户型设计金奖》（全市仅三家），项目自2003年8月公开发售至今，住宅销售率达到80%（项目总计403户住宅单位），商服销售率达到80%，成为XX市明星楼盘，并得到业主和社会各界的高度评价。 XX地产公司在快速发展过程中，不忘回报社会，2004年无偿出资400万元人民币修缮了XX街道路环境整治工程，以实际行动为城市建设添光增彩，为社区居民创造优美的居住环境，得到了政府和居民的赞扬。 在近几年的开发建设实践中，公司培养了一大批年轻化、专业化的企业管理人才、工程技术人才和房地产营销人才，公司80%以上的员工具有大专以上学历，具有中、高级专业技术职称的员工超过30%。 黑龙江XX房地产开发有限责任公司，与时俱进，求真务实，为实现把每一个开发建设项目打造成精品的目标而不懈努力。 二、项目开发背景 （一） 商品房市场 2004年XX市房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，其中住宅建设达到８３０万平方米，竣工４２０万平方米，预计到2004年年末XX市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。XX市今年加大了对住宅建设的宏观调控力度，大力发展普通商品住房和经济适用住房建设。全年XX尔滨市区房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，竣工５１０万平方米，完成投资１１０亿元，同比分别下降３％、增长１２．８％和４．４％。其中，住宅建设规模达８３０万平方米，竣工４２０万平方米，同比分别增长１％和４％，（经济适用住房规模达２５２万平方米，竣工１３９万平方米）。预计到2004年末，XX市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。今年XX市实现商品房销售４１０万平方米，销售额１００亿元，同比分别增长２％和５％。其中，住宅销售３５０万平方米，销售额８０亿元，同比分别增长３．５％和７．１％。XX市全年落实危房棚户区改造项目１３０万平方米，完成年计划的１０８％。同时积极推进住房分配货币化，目前，已落实市直机关住房补贴资金５４００万元，指导企业发放住房补贴３６１８万元。加大了住房公积金归集和贷款发放力度。预计全年可归集公积金１０亿元以上，发放公积金个人贷款９亿元以上。 从今年XX尔滨市楼盘总体情况看，楼盘价格涨幅在正常范围内，销售情况火爆。涨幅低于全国平均水平从年初开始，在上海、北京等地，商品