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侯马市侯运项目
初步可行性研究报告
二OO九年三月
项目初步可行性研究报告
目 录
TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 总论 5
一、项目概况 5
二、项目基本经济技术指标 5
第二章 项目投资环境研究 6
一、侯马市概况 6
二、侯马市宏观经济现状 7
1、侯马市整体经济运行状况 7
2、侯马市房地产发展参数 8
3、小结 9
三、侯马市城市规划发展导向 9
四、侯马市在建在售项目市场现状分析 9
1、侯马市房地产住宅市场情况分析 9
2、侯马市主要在建在售项目基本情况 11
五、当地房地产市场的特点 13
第三章 项目开发研究和预测 14
一、项目周边环境分析 14
1、地理交通 14
2、周边配套 14
3、周边社区 14
二、项目地块SWOT分析 14
1、优势分析 14
2、劣势分析 15
3、机会分析 15
4、威胁分析 15
5、结论 16
三、项目定位 16
1、项目定位指导思想 16
2、产品定位 16
3、价格定位 17
第四章 项目规划设计思路及开发计划 19
一、规划设计目标 19
二、基本规划思路和建议 20
1、整体布局规划 20
2、建筑风格 20
3、景观规划 20
4、配套公共设施规划 21
5、智能配套系统 21
6、道路系统规划 21
7、停车场规划 22
三、项目经济技术指标 22
四、项目开发计划 22
第五章 项目投资估算 24
一、 项目开发成本估算 24
二、 开发间接费用估算 26
三、项目总成本 26
第六章 项目投资计划及融资方案 27
一、项目投资计划 27
二、融资方案 27
第七章 财务分析 28
一、项目总收入分析 28
1、项目销售价格 28
2、项目总收入预测 28
3、项目销售收入分期测算 28
二、利润及静态赢利能力分析 29
三、项目现金流量分析 29
1、项目投资现金流量表 29
2、偿债能力分析 30
四、不确定性分析 30
1、项目盈亏平衡分析 30
2、敏感性分析 30
第八章 风险规避及控制措施 32
一、风险类型和防范措施 32
1、成本风险 32
2、市场风险 32
3、其它风险 32
二、风险控制 32
1、工期 32
2、投资决策 33
3、项目时效控制 33
第九章 研究结论和建议 34
一、研究结论 34
二、建议 35
侯运项目可行性研究报告
第一章 总论
一、项目概况
为顺应市场发展要求和山西省汽运集团总公司的总体战略发展,集团下属山西同兴房地产开发有限公司和侯马市侯运集团公司合作对原侯运停车场地块进行商品住宅开发,并对该项目开发进行可行性研究和论证。
项目用地47538平方米(约折合71亩),地块规整,呈长方性,位于侯马市城市中心和商业中心,南临新田路,北靠市府路,是侯马市的核心区域。
项目地理位置优越,交通便利,周边市政配套完善、生活配套场所齐全,拟在该地块开发建设目前侯马市高标准的高尚住宅小区。
二、项目基本经济技术指标
结合本项目地块情况和基本定位思路,初步规划指标设想如下:
表-1:基本技术指标
项目单位数值用地面积㎡47538总建筑面积㎡101238地上建筑面积㎡97238其中住宅建筑面积㎡90238商业建筑面积㎡5000配套及公建面积㎡2000地下车库建筑面积㎡4000容积率-2.05建筑密度%25绿化率%40总户数户902第二章 项目投资环境研究
一、侯马市概况
侯马是山西南部的一座中心城市,境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇,携中原、连燕赵、达齐鲁、通秦蜀,承东启西,连南通北,交通区位优势非常明显。侯马是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一,是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。侯马设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区,1996年获得了进出口经营权。侯马是山西南部的邮政中心、物流平台和信息平台。侯马北 站是华北最大的铁路编组站。侯马是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心城市。
侯马古称“新田”,历史悠久,文化璀璨,是黄河文化发祥地之一,早在7000多年前人类就在这里繁衍生息,春秋战国时期即为“五霸”之一的晋国的都城。晋国依靠其政治进步,经济发达,军事强大,保持了一个半世纪的霸主地位,占春秋240年历史的一半以
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