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度假交换系统模式探索 关注绿维创景 扫描官方微信二维码 微信号：lwcj2005 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。  旅游运营网  HYPERLINK  旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 度假交换系统模式探索 北京绿维创景规划设计院 在度假时代来临的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。但现在的 HYPERLINK /topic/dujia/index.html 度假地产基本是销售型住宅地产，业主居住时间较短，一般在1-2个月内，甚至是几天、十几天，房屋大部分时间处于空置状态，但每年还要缴纳物业管理费，这无疑是对资源的一种浪费，对投资收益的一种侵蚀，也不利于房产的保护及维护。另外，如果年复一年都在自己购买的旅游地产所在地度假，会让人觉得单一乏味，人们期望到更多的地方去度假。 要想解决以上问题，让不动产真正的动起来，必须实现度假地产的交换。因为，第一，交换能将房产空置的时间利用起来，使购房者除能获得房地产的升值效益外，还能拥有一定时间段免费的入住权，并获得经营性收入，拓宽了业主的收益渠道，优化了旅游地产的投资价值；第二，交换为业主提供了更多的空间选择，可以在其他度假地区实现同等价值的房产交换；第三，业主在居住期间能够享受很好的物业服务，不居住的时候也能保证房屋得到很好的维护。未来，随着拥有度假物业群体的扩大，度假交换市场的发展前景良好。 可参与度假交换系统的物业对象 度假交换系统指的是一个可以为会员提供交换服务的平台或系统。注册成为本系统的会员后，可以将自己拥有的度假地产的使用权进行发布，并与其他会员进行交换。发展伊始，参与交换的对象主要是酒店，后来逐渐扩展到休闲居住地产、度假居住地产等第二、三居所。 度假居住地产 （第三居所）休闲居住地产 （第二居所）产权式酒店地理位置一般远离大城市，位于环境良好的度假胜地， 一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带位于旅游城市中心城区、商务区或度假区、景区内置业用途适合度假、养生养老、防寒避暑性居住，每年在此消费一定时间适合周末或假期居住，是一种郊区休闲居所通过返租或委托管理公司，获取经营收益及物业增值主要产品形式滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产等郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等产权客房、产权公寓、产权别墅、产权四合院、产权独栋会所等时权交换与产权交换 交换系统起源于分时度假，购买分时度假产品的客户，可将自己购买的时段通过交换系统，换取系统内相同等级，但位于其它地区的度假房产的另一时段。对于分时度假来说，客户购买的仅是物业未来若干时间的使用权，由于没有任何实物保障，而且我国的法律体系、诚信体系还比较缺失，消费者的消费观念或习惯与西方也不大相同，同时，我国通货膨胀速度过快，2-3年后，运营商根本无法正常经营，因此分时度假及其交换系统在我国并没有形成很好的发展局面。 而分权度假将每间客房的产权，划分为若干份，出售给投资者，投资者拥有产权证，且可将自己部分的物业委托酒店管理公司统一出租经营，获取经营利润，同时还享有一定时限的免费入住权，并将这份入住权与交换系统内的其他物业进行交换入住。产权度假以物业产权为背书，不仅能够抵抗通货膨胀，还能使业主多样化使用，提高了物业的性价比。 可见，分权度假及在此基础上形成的交换，更加切合我国的发展实际，也将是未来旅游地产发展的一种重要模式。 交换如何进行 实现交换的第一步是将 HYPERLINK /topic/lydc/index.html 旅游地产转化为标准化的酒店式经营地产，实现产 权与时权的分离，即业主通过托管、出租等方式，将自己的物业交给第三方机构来管理，只有这样才能形成交换的基础；在转化为酒店式经营地产的同时，形成时权回报结构，比如一定时间的免费入住、经营收益分成、租赁收益分成等；最后参与全国乃至全时间的度假居住交换，即将自己拥有的某一处地产的时权的一部分，与另一处的地产的时权进行交换，这对于运营方来说，可以提升经营收益，对于业主来说，可以一处置业、多处度假。 四、交换系统的运行模式探索 目前，市场