第三章_资产评估的基本方法.pptVIP

第3章 资产评估的基本方法;3.1 成本法;3.1.1成本法的评估思路和要素;（三）要素 1、重置成本 （1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。 （2）分类：复原重置成本更新重置成本 复原重置成本：采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。;更新重置成本：采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。 小结：复原重置成本与更新重置成本的异同 相同点：功能相同的全新资产；均采用现行价格。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 如果同时拥有复原重置成本和更新重置成 ???，应选择更新重置成本。;2、实体性损耗（有形损耗） 由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。 3、功能性损耗（无形损耗） 由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资产贬值。 4、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。;3.1.2具体评估方法;3.1.2.1重置成本的估算方法 1、重置核算法 原理：将重新取得资产所需的各项成本费用加总得到资产的重置成本。 重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=直接成本*一定比例 应用前提：能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 特点：既适合于计量复原重置成本，又适合于计量更新重置成本。; [例]重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。;2、功能系数法 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资产的重置成本。 原理：利用资产成本与功能之间的函数关系计算重置成本。;（1）生产能力比例法 前提：资产的功能与成本呈线性关系，而且是正比例变化。 计算： 被估资产重置成本=参照物重置成本*;（2）规模经济效益指数法 前提：资产的功能与成本之间不存在线性关系，而呈指数关系。即二者不是同比例增长，只是同方向变化。 理论基础：经济学中的规模经济效应。 计算： 被估资产重置成本=参照物重置成本* 特点：结果是考虑了功能性损耗的更新重置成本，因此在计算评估值时就无需再扣减功能性损耗。;3、物价指数法（价格指数法） 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物的现行市价。 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本* 或：重置成本=历史成本*（1+环比价格指数） 特点：计算的重置成本为复原重置成本。; [例]某被估资产购建于1994年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,则： 被估资产重置成本＝50000×(160%/95%)＝84210(元);补充练习：2008年1月评估一台设备，该设备于2004年12月构建，帐面原值为20万元，2006年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数为：2004年1.05；2006年1.20；2008年1.32；则重置成本=？ 则重置成本=20*（1.32 / 1.05）+2*（1.32 / 1.20） =27.34（万元）; 总结：价格指数法与重置核算法、功能系数法的区别 价格指数法 复原重置成本； 功能系数法 更新重置成本； 重置核算法 二者都有可能 。 ; 价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法,但二者具有明显的区别： ①价格指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。;4、统计分析法 应用条件：被估资产单位价值较低，数量较多。 计算步骤： （1）对被评估资产分类； （2）抽样并计算样本的重置成本；;小结：方法的选择 一要注意各方法运用的前提条件； 二要考虑具