第5章房地产用地取得与房屋征收选编.ppt

第5章 房地产用地取得与房屋征收;学习目标;引入案例;;;;独守孤房; 房屋基本信息;事件介绍; 拆迁时间表? 　 2004年8月31日:重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁； 2004年10月:据吴苹称项目改造区域断水断电断路；　2005年2月:据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆迁人向九龙坡区房管局要求裁决吴家限期搬迁；　2006年9月14日:开发商委托专人向吴苹送达安置意见书，但双方协商仍未达成一致意见； 2006年10月:据吴苹所述，至此其他居民已全部离开； 2007年1月8日:下午鹤兴路片区拆迁听证会召开，被拆迁人未到场参加； 2007年1月11日:九龙坡区房管局下达了拆迁行政裁决书；　2007年3月19日:九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋；　2007年3月21日:吴苹丈夫杨某爬上孤房，打算一直待 到解决方案达成。 ;事件结局 ; 现行《城市房屋征收管理条例》拆迁人享有四项强制性权利：　　 第一，交易的强制启动权，在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。 第二，强制签约权，拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿。 第三，申请强制裁决权，假如被拆迁人寻求获得较高补偿，而拆迁人不答应，即可请求行政管理部门强制裁决。　　 第四，强制执行权，一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。;案例讨论： 1.商业开发究竟是不是公共利益? 2.公民的私有财产究竟怎样补偿才是合理补偿? 3.公民拥有财产产权是否可以拒绝国家的征收行为?;疑问：作为国企开发商的重庆盛博实业有限公司所代表的利益是不是公共利益呢？征收的土地用来改建商场，这样的举动代表的是公共利益吗？ 讨论：城市的改造一定意义上是开发商，主观为自己追求利润，但是客观可能还是为了国家和社会，为了城市的发展，而且其开发行为也是政府主导的。城市的发展、城市的规划一般来说，一定意义上是一个非经济的利益。 ;三、强制拆迁如何执行 疑问：钉子户有没有权力拒绝拆迁？法院强制拆迁的判令有没有法律依据呢？ 讨论：《城市房屋拆迁管理条例》对行政裁决和强制拆迁都做了明确规定，其目的是为了保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害。但有些地区不经拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决。有的地区强制拆迁存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的普遍现象。;四、房屋拆迁与补偿的顺序 疑问：先拆后补还是先补后拆呢？ 讨论：拆迁中一定要解决一个先补偿后拆迁的问题。不应该在拆迁前就断水断电。还有关于补偿的内容，包括原地安置、异地安置、货币补偿都可以选，选不出来就货币补偿。如果这样的话，钉子户为什么不下来呢？因为如果房屋先搬出去，再解决后事，就丧失了主动权。 ;第一节 有关土地的政策制度;一、我国现行的土地所有制;我国的土地公有制;土地所有权 ;土地使用权 ;二、其他基本制度;（三）土地用途管制;;第二节 国有土地使用权的获取; 只有国有土地才能投人房地产开发;房地产开发用地的类型 1、按照土地区位划分 2、按照土地利用的性质和功能划分 3、按照对开发用地人为投入的形式集成度的不同划分;一、房地产开发用地取得方式;二、国有土地使用权出让;2.土地使用权出让的法律特征表现在： 1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的——国家。 2）土地使用权出让由县级以上人民政府负责，有计划有步骤地进行。 3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。 4）土地使用权出让属于要式法律行为：出让方和受让方必须依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。; 3.国有土地使用权出让的原则 （1）国家主权原则 （2）政府垄断原则 （3）合理利用土地原则 （4）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则;双 重 垄 断;土地使用权出让年限 ;2.土地使用权的出让方式 （1）招标出让 （2）拍卖出让 （3）挂牌出让 ;（1）招标出让 是指土地所有者向多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 招标出让土地使用权的程序是： 1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。 2）发布招标公告。 3）有意受让人办理竞标手续。 4）政府确定中标人并签订出让合同。 5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登