第一太平戴维斯2011年3月8日珠海横琴国际金融中心项目前期市场定位报告选编.ppt

;目录;宏观经济及区域背景分析 珠海市宏观经济背景分析 珠海规划前景分析 横琴规划及重点项目研究 国家级新区已有优惠政策比较 横琴未来优惠政策读解 与深圳前海新区未来优惠政策比较;过去珠海的发展落后于珠三角其它城市;珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机;;;未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网;横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天75万人次出行的交通流量;宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎;横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业;;横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业园区为主;横琴零售商业规划：免税岛政策将有???带动零售业尤其是高端零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部;横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是澳门的后备居住基地;横琴区内已落实的大型地产项目6个;;;;上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定位对比;优惠项目;优惠政策对新区发展的影响——上海浦东新区;优惠政策对新区发展的影响——天津滨海新区;优惠政策对新区发展的影响——重庆两江新区;《粤澳合作框架协议》已于2011年3月6日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，基本明确了横琴作为澳门“后花园”的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发展模式及政策建议;一线宽、二线严，一线管人、二线管货;;此外，《协议》中还提出推进横琴金融创新 ，但目前尚未出台具体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势;开放的签证管理;;;目前出台政策及可能的政策方向对横琴开发各功能物业的影响;目录;项目开发条件分析 项目选址及本身资源条件分析 投资商投资战略考虑;相对于横琴的其它区域，项目所在片区具有明显的区位优势;;项目地块拥有较佳的滨水景观，但西南面的住宅及未来建设的电讯设施及停车场，将对项目景观将有一定影响。;未来项目所在区片将拥有具视觉震撼的城市景观;项目地块的规划指标、设计条件对项目设计提出较大的挑战;投资商开发及投资战略;目录;零售商业市场调研及初步定位建议 珠海零售商业市场概况 免税岛政策下的零售商业模式研究 免税岛政策下零售商业潜在消费群体研究 项目商业定位建议;珠海城区商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。;拱北商圈;吉大商圈;老香洲商圈;前山商圈;南湾商圈;新香洲商圈;现有重点项目情况——珠海口岸购物广场;现有重点项目情况——珠海百货广场;现有重点项目情况——国贸购物广场;现有重点项目情况——珠海免税商场;现有重点项目情况——扬名广场;未来主要商业项目;珠海零售商业市场总结;零售商业市场调研及初步定位建议 珠海零售商业市场概况 免税岛政策下的零售商业模式研究 横琴岛潜在免税岛政策 国际免税岛主要商业发展模式研究 澳门现有主流商业发展模式及典型项目 横琴岛规划商业主要区域及典型项目判断 免税岛政策下零售商业潜在消费群体研究 项目商业定位建议;横琴新区未来实行免税购物存在可能，对区域及项目远期发展利好，但其相关政策研究及细则制定仍属前期阶段，不确定因素多;目前，在横琴内设立免税店的提议已上报国务院，此外潜在免税购物政策仍不明确，海南免税岛政策对本区域未来发展具有一定参考价值，按照相关政策，海南将逐步实现离岛游客免税购物;海南免税购物目前发展仍处初期试行阶段，开设针对特定群体的市内免税店、指定商场购物实行离境退税是其试行免税购物的主要形式;韩国济州岛、日本冲绳岛目前实行的离岛免税政策及细则更为具体，规定不同身份的离岛游客可在不同的免税购物场所购物，销售的商品更为广泛，对本项目预期未来横琴潜在免税政策也具有一定参考意义;国际免税岛主要商业模式研究：在不同开放程度的免税购物政策下，针对不同的消费群体，济州和冲绳主要有市内免税店、特定免税店和口岸免税店三种类型;国际免税岛主要商业模式研究：济州新罗免税店案例，济州岛内离境免税购物场所;国际免税岛主要商业模式研究：冲绳岛那霸DFS案例，冲绳岛唯一从事国人离岛免税经营的场所;从济州岛和冲绳岛发展免税购物的经验来看，政策的开放程度、岛上旅游资源和设施完善成为了免税购物成功的前提，“免税+旅游”模式已成为免税岛发展的重要成功经验，开设免税店成为实现岛上免税购物的主要形式;与横琴仅一河之隔的澳门作为免税港，与周边地区相比，商品品类繁多，价格更为便宜，大陆游客消费已成为其零售商业的重要收入来源，澳门零售商业发展对横琴而言同时存在机会与威胁;从澳