精细化工厂研究分析报告.doc

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 PAGE \* MERGEFORMAT 12 精细化工厂地块开发可行性研究报告 一、项目背景与建设必要性: (一)项目背景 湘潭市是一个历史悠久的中等城市,在城市建设飞速发展的今天,人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。特别是近几年的以经营城市为主题,通过一化三清,加强城市的规范建设,严加控制零星散乱开发,住宅小区化成了湘潭房地产发展的主流,也为市民所钟爱。随着市政中心的东迁,河东成为了城市建设的重点,河东的市民不愿住河西,河西的人期望迁往河东。在这样一种宏观规划和市场背景下,大同世界实业股份有限公司瞅准机会,在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。湘潭大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚,拥有1.5亿的固定资产,6800多万元的注册资金,技术力量全面,全公司职工98人,平均年龄34岁,从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系,是湖南省二十强房地产开发企业,拥有湖南的明星楼盘:大同花苑,近三年累计开发面积达20多万平方米,是湘潭市的名牌企业,因此该项目无论是从规划前景,地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。 (二)项目建设的必要性 1、该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。 2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内,有菊花塘公园、体育中心、步步高广场,故里居酒家,岚园宾馆、市三中等优良的居家环境,却无一舒适、写意、上规模的住宅。因此,该项目的建设符合城市建设的需要,更响应广大市民的呼声。 3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针,盘活资产,解决改制企业职工生活收入,把有城市污染化工企业迁出城市,美化城市环境,净化城市居民呼吸的空气。 综上所述,在该地域开发建设高档住宅小区,加快改制企业的发展,提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。 (三)项目建设的有利条件 1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段,商业、交通十分发达,紧邻菊花塘公园、体育中心,附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。 2、该项目地块为改制企业地块,地势平坦,水电路、气、通讯等市政配套设施齐全,除净地价,其余费用将相对降低,并加快建设的进度,同时,因位置的优越性和项目的唯一性,市场的可需求性,可大大缩短开发的时间,而且销售的风险也相当低。 二、市场预测 湘潭市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段,该地段内人口稠密,经济活跃,沿岚园路一线人流、车流量相当大,沿线所有门面全部营业,而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道,丝绸路属于开发区,而且新开发区所建小区,上规模上档次仅两三家。而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块,许多市民希望能把精细化工迁走,在该地段兴建一个高档住宅区,与毗邻的菊花塘公园相配套。因此,该地段本身的吸引力相当强,销售对象可辐射整个河东。 从九九年六月一日起,再次降低贷款利率,实施住房按揭以来,广大市民积极向房地产的置业投资。尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产,是广大市民投资置业的热点。特别是我市一化三清以来,广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变,由原来的要价格便宜转化到宁可贵,也要环境好、物业管理全,当然有优越的地段更是锦上添花了。 以我市房地产开发情况来看,成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。经市场调查,有85%以上的购房者(无论是个体户,还是工薪族,无论是一次性付款的,还是按揭贷款购房的)愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。形成了品牌的房产更是住户的首选。下面我们可以从表中明显地看出这一情况: 2003年河东地区房地产租售情况调查表 开发单位项目名称位 置平均租售价城 郊霞光山庄霞光东路(未建)住宅:980元㎡金 侨金侨世纪苑丝绸路住宅:1050元㎡昌 润昌润大厦河东大道住宅:880元㎡门面:3000元㎡汇 丰汇丰房产霞光西路住宅:880元㎡门面:3000元㎡河东开发公司芙蓉小区芙蓉路口住宅:980元㎡鑫泰大厦岚园路住宅:820元㎡门面:5500元㎡单位厂矿房产岚园路40㎡左右门面租金:1800元月分村临街房产东泗路20㎡左右门面租金:260元月通过上表格数据看出: 1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元㎡; 2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格,说明岚园路的区位价值较高; 3、东泗路因门面较小,未形成商业带,租金较低,但是临近菜场,潜在商业气氛较浓。因此,岚园路沿线商铺定价4000元㎡,东泗路商铺1800元㎡,住宅950~1000元㎡,是比较保守的。 三、项目选址、规模和工程技术方案 (一)项目选址 该项目选址于岚园路以西

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