泉州市安溪县蓝溪国际水晶城营销策划汇报.pptVIP

蓝溪国际（北区）营销策划报告;;Chapter 1 目标理解 ;华荣泰的目标;Chapter 2 市场分析 ;安溪距离泉州58公里，离厦门70公里，安溪——厦门高速的通车将缩短交通时间半小时；; 老城区;■ 2010年10月20日-2011年2月9日 三个半月内，连续三次上调金融机构人民币存贷款基准利率，每次上调0.25个百分点 ■ 2011年1月26日“新国八条”正式出台 加大保障性住房供应 提高二套房首付至6成，贷款利率1.1倍 省会居民停购第三套房 未满5年二手房全额征营业税;购房者减少，观望者增多 通过加息等金融宏观调控政策，购房门槛显著提高，有效需求锐减。 投资型需求很大程度上遭到遏制 通过停止三套房贷，提高投资型需求的门坎，抑制炒房资金流入楼市，炒房门槛抬高，中小投资客被挤出市场。同时，另外一部分有投资需求的客户，将把目标转向商业地产，因此，市场上的有效需求大量减少。 逼迫开发商降低房价以实现资金快速回笼 通过控制地产开发贷款，减少地产开发资金，降低原有开发资金的流动速度，增加了开发企业的开发风险，逼迫开发企业降低价格以实现开发资金的快速回笼。;区域概况：北部为凤山风景区，南部为生活区，以安溪县政府为中心，集中了优质的生活、教育、医疗和成熟的商业配套，是安溪购房置业的首选区域，因此租售市场非常活跃。 区域现状：受老市区规划影响，可供开发出售的用地与房源不多，仅有大华绿洲、金盾豪庭待售。 区域未来：该区域住宅受地域影响，大多属中端产品，且近年将不会有大型住宅产品出现。 代表楼盘：金龙城市广场、大华绿洲;版块分析;版块分析;版块分析;市场概况;市场概况;市场概况;市场概况;目前安溪住宅市场存量300万平米，预计2011年的推盘量近100万平米，未来市场竞争压力巨大。;与其他项目竞争本案在销售市场上的竞争主要来自两方面：一方面来自本案周边和安溪其他区域的中高端产品， 另一方面在面对泉州、厦门等高端产品或投资型产品的分流压力。同时，县城中心的价格相对其他项目高出了1500元/平米左右，说明安溪人对于县城中心的价值认同感较高； 与时间竞争目前市场上住宅存量小，现有在售项目的销售率基本都在90%以上，2011年上半年市场几乎无房可卖，但是2011年下半年开始，市场住宅供给量将史无前例的接近100万平米，年中至下半年（5-10月）出现较为集中的放量，市场竞争将趋于白热化。 与自己竞争作为蓝溪国际的后续产品，本案在地理位置和社区规划上更具优势，延续蓝溪国际的基础上打造更高的项目形象，提升价格，将是本案的重中之重。 ;2009年-2010年上半年以来，中心区均价4500元/㎡往上，受08年开发量影响，从2010年下半年开始，价格被明显拉升，2011下半年随着市场供应量剧增，价格走势应该会趋于平稳;从目前市场的总体供应特征来看，与早期经济型置业不同，现在安溪产品需求发生了较大变化，改善型大二房、三房比例增大，占到近80%的比例；从户型面积来看，二房面积多数在80-90㎡、小三房面积110－115㎡左右、大三房面积在125－140㎡左右、四房面积在150－160㎡左右、复式面积在200－260㎡左右、别墅面积在200－360㎡左右，市场格局非常明显。;竞争个案分析;竞争个案分析;项目位置;——大华绿洲;项目位置;——永隆国际城（一期）;——宝龙城市广场;——明仕苑;市场供大于求 目前安溪住宅市场存量巨大，预计2011年的推盘量接近100平米，未来市场竞争压力大，按目前每年30-50万平的消化量，需要5-8年的时间才能去化完毕，超百亩项目比比皆是，且后续开发的量仍然巨大；而单盘最高年销售量约3-5万㎡，销售周期普遍偏长，市场主力户型三房、四房，逐渐趋小化，创新的性价比高的产品最受欢迎，房格上涨幅度较小，但性价比高的产品最高价仍然可以突破7000元/㎡，主要得益于茶农、生意人、泛公务员的购买力，但客群外流明显，准现房、现房销售是楼市一大亮点，也成为目前安溪楼市的销售主流。安溪人对地段非常看重，另外小三房的需求量相对较大，项目口碑非常重要，以目前宝龙城市广场为例，其所在地段认可度相对较低，住宅开盘价逼近4000，已经在安溪造成价格高昂的恶劣口碑，虽然其广告投放量相当大，但是市场反应情况并不理想，损失了许多意向度非常明确的客户。同时，上半年，市场上可供应选择的房源不多，大华绿洲和金盾豪庭是本案直接的竞争项目，预计在4、5月份开盘，本案宜赶在之前消化部分刚性需求群体，减小后期销售压力！;Chapter 3 客户分析 ;;从消费市场成熟度来看，处于消费结构转型阶段。 地段与价格取得平衡的项目受到市场的追捧，但地段为决定性的因素；由于消费趋于理性化和更加的成熟， 小区的整体环境，建筑的品质等因素