房地产估价_市场比较法.pptVIP

第三章房地产估价方法之一;一、概 念;二、理论依据; 三、基本公式; 四、适用范围及特点;(一)、搜集交易实例 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么） ;(二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型吻合 6、成交日期与估价时点相近 7、可比实例的成交价格为正常价格;(三) 、建立价格可比基础（五个统一） 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵（计算公式） 建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积 使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价;(四)、进行交易情况修正 排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。;非正常交易情况的类型：;交易情况修正的方法;(五)、进行交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格。;交易日期修正的方法; 在实际评估中，通过价格指数和价格变动率来进行交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比价格指数两种。 2、价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。;定基价格指数是选择某个固定时期作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格;环比价格指数是以上一个时期作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指×再下一时期的价格指数× … ×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格;(六)、进行区域因素修正 所谓区域因素，是指能反映房地产所在区域的特征并对房地产价格产生影响的因素。主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制等。 区域因素修正是将可比实例房地产在其区域条件下的价格调整为在估价对象房地产区域条件下的价格。;区域因素修正的方法;(七)、进行个别??素修正 个别因素是指能反映房地产本身的特征并对其价格产生影响的因素。 有关土地的包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。 有关建筑物的包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。;个别因素修正的方法;(八)、求取比准价格 1、进行综合修正 采用修正系数连乘形式 2、求取比准价格 （1）简单算术平均数法 （2）加权算术平均数法 （3）中位数法 （4）众数法 选择10个以上的可比实例;本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 市场比较法中的有关概念