房地产经济学0810第4章.pptVIP

第四章 房地产价格;;;;;第一节 土地价格;1.2 土地价格的形成;1.3 土地价格的本质;1.4土地价格在财政收入中的作用;;;;1.4土地价格在财政收入中的作用;;;;;1.5 土地价格的种类;1.6 土地价格特点;1.6 土地价格的特点;;1.6 土地价格的特点;第二节 房地产价格;2.2 房屋价格的理论构成;;;;2.2 房屋价格的理论构成;2.3房地产价格影响因素;;;;;;2.4 房屋价格的种类;第三节 房地产租赁价格;3.1房地产租金的理论构成;3.2 房地产租金的种类;3.2 房地产租金的种类;3.3 房地产价格和房地产租金;我国房屋租售比和房价收入比失调;;;第四节 房地产价格评估概述;4.1 房地产价格评估的基本概念 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断 房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员 房地产估价具有两个鲜明的特性 科学性 艺术性;4.2 房地产价格评估的意义和作用 房地产价格评估的意义 专业化劳动 公正性;房地产价格评估的作用 1、为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务 2、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务 3、为信贷、保险等金融活动服务 4、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务 5、为政府征税服务 6、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务;4.3 房地产价格评估的基本思路和方法 1、市场比较思路 市场比较思路源于房地产价格形成的替代原理。替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引，并趋于一致。因此，一宗房地产的市场价格可以由近期出售的相似房地产的价格来决定。也就是说，可利用与评估房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格 按市场比较思路评估房地产价格的过程中，要对成交实例和评估房地产进行比较，分析两者之中的特性差异，进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差???;2、成本积算思路 成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。它是由市场上“经济人”的替代规律所导致的。开发成本是供需双方都能够接受的价格。成本积算思路在理论上的反映就是“生产费用价值论” 成本积算思路是先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑物的重新开发成本，再扣除其累计折旧;3、收益资本化思路 收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的。供需双方都能接受的价格便是房地产在权利期限内所产生的全部收益的现值总和。这样一种价格判定的过程，便是“资本化” 根据这一思路对房地产价格评估，须先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价