物业管理服务标准细化表(最高级).doc

PAGE  PAGE 12 物业管理服务标准细化表 编制日期：2005.06.28 序号服务项目服 务 标 准一 公共服务1接待服务佩戴统一标志，仪表端庄大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切。 接待主动、热情、礼貌、规范，用语文明准确，称呼恰当，解答耐心细致。 对业主（使用人）的保修与求助热情、耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、方式及收费标准等事项，充分征求业主（使用人）的意见。2值守服务值班制度和交接班制度完善，工作记录完整。 坚守岗位，恪尽职守。3服务时限 (五级)急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若有困难不能及时完成，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理的解释，做出限时承诺。 零星小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。 节假日和休息时间安排维修工值班，按上述标准向业主（使用人）提供优质服务。二 房屋 、公共设施 、设备维护与管理1巡视检查每年年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，编制房屋本体维修养护计划，报业主委员会批准后实施。 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。 冬、雨季和天气异常时组织人员对房屋设施进行巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶等杂物，疏通雨水口、落水管等；严重影响外观的及时处理。 每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。 每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。 业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。 巡视检查有记录，并及时维护。 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会，经批准后组织实施。序号服务项目服 务 标 准二 房屋 、公共设施 、设备维护与管理2房屋装修管 理将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项以书面形式告知装修人。 对业主（使用人）装修房屋的申请，2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议。 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工现场情况，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。 对装修中的违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。 装修结束及时组织验收。 验收合格2个月后组织复验。3油漆粉饰 (五级)对木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件5年油饰1次。 对钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀进行除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道银粉；上述部件每3年油饰1次。 楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次；严重影响观瞻的及时处理。4建筑物 外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，每年清洗1次。 建筑物外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次。 建筑物外立面为其他材质的，视情况定期清洗。 因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗。 物业服务合同另有约定的按合同约定执行。5排水设施 (七级)化粪池每年清理2次，每月巡查1次。出入口畅通，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次。 每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季对地下管井彻底疏通1次，将地面冲洗干净。清理时设置警示牌，必要时加护栏。清理后目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。 定期清除沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用清洁剂擦洗排水沟，达到目视基本干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。序号服务项目服 务 标 准二 房屋 、公共设施 、设备维护与管理6给水设施 (五级)饮用水水池（箱）每半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，操作程序规范，清洗时杜绝二次污染，有严密的管理措施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，确保水质符合卫生要求。 保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传