巴塞罗那项目2营销策划全案[新加内容]定.pptVIP

提案方：沈阳国邦投资顾问有限公司;目 录;核心关健词：策略创新+执行到位;第一部分：市场形势分析; 葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳270公里，西距首都北京380公里。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。自1989年，提升为地级市后，葫芦岛市成为该地区政治，经济中心。 ;葫芦岛城市规模与人口;葫芦岛经济发展;葫芦岛城市发展格局;;; 一、部分竞争对手销势一览表 ;二 竞争楼盘多，但营销宣传手法、促销手段相对单一，存在较大的创新空间 上表以及市场中其他楼盘在概念宣传中，手段单一，也有部分项目概念新颖，广告表现调性唯美，视觉冲击力强，但有针对性的大型活动营销少，相对营销手段单一，如??送物管费、以老带新双优惠，VIP卡抵房款等，创新手法少。故本案在营销策略上存在较大的创新空间。（从策略上竞争对手为首创项目和恒大项目）;四 葫芦岛市未来3-5年房地产市场发展预测 未来3-5年内，新城区仍为葫芦岛房地产发展最具潜力的热土，新区新的楼盘项目将还会持续增多。花园洋房、高层项目比例还会增大。楼盘开发总量将继续增大，连山区房价在葫芦岛各区、县的价格中略偏下，价格预计至明年还将有小幅度上升。由于单价不高，受一线城市影响不大，房价下跌的可能不大。 葫芦岛城市的东移，城市副中心将在新区形成，政府的强力打造，开发新区必将成为葫芦岛一张具有巨大发展潜力的城市名片。新区环境日趋完善，配套也逐步增多，居住氛围日渐成熟。;第二部分：项目SWOT深层次分析及优化;一 项目优势;产品优势： 1、优越的地理位置，地理条件、地段：项目最大的成功因素在于地段； 2、优秀的规划设计：项目的规划设计包涵整体规划、概念规划、业态规划、交通组织规划、绿化规划、日照、采光规划，外立面规划等，各种规划能够协调统一，点、线、面，综合兼顾才能使一个好的规划。 3、价格体系：合理的价格是项目成败的基石，定价过高，会导致客户望而却步，客户大量流失； 4、配套体系：配套系统有绿化景观、基础设施、道路、安保设施等，配套系统为客户提供一个居住和办公的良好环境和保障，同时转化为有形的生产力； 5、物管：无论是小区项目还是商业项目或城市综合体，物管是重要的保证，通过人性化的管理、优质的服务，在硬件设施优异的情况下，加强软件服务，同样能提升项目形象，不断的吸引现有和潜在客户资源。 优势利用:;二 项目劣势;三 项目机会;三 项目机会;四 项目威胁;重点提示：;第三部分：消费群核心定位; ;消费者购房主要关注点和心理特征可用以下几点来概括：;⑤产品附加值 由于多为所在单位的中流砥柱，工作压力大，工作时间较长，因此对住宅的舒适度和功能性特别是产品附加值要求较高，主要包括随住宅配送的设施、花园的打造、露台、阁楼、地下室等，附加值越多，购买积极性越高； ⑥品牌意识 在关注地段及产品现状的同时，也关注住宅的后期服务，重视开发商和物业品牌，譬如帝琴与三清地段品质接近，消费者更愿意付出相对较高的价钱购买当地品牌地产帝琴的产品； ⑦投资意识 关注楼盘的增值保值性，具有普遍的追涨购买心态，在购房用途上投资置业的比例快速上升，位置佳、面积小、总价低的单间公寓——华创酒店公寓，引发当地小户型投资热潮。 总结： 主力购买群仍为永川城区社会中高阶层，同时包括部分乡镇、临近县镇的消费群体。城区内购买者在现阶段乃至未来较长的时间内仍然是我区的主要购房群体，它的消化是以新城区建设的日益完善为保障的。 购房者年龄结构组成日益合理，资金上的积累决定了30岁—50岁之间的购房者是市场的主力消费人群。但随着开发公司对小户型的重视，不少刚入社会的年轻人也开始有能力参与到市场交易中来。 85%的购房人群购房区域选择在开发新城。 ;第四部分：项目概念策划及定位;一 项目竞争楼盘概念使用情况及分析;二 消费者共性与个性分析 ;（二）个性;（三）概念的表现 ;4、配套表现： 地中海式生态泳池，沿河亲水风情长廊，奥运竞技网球场。10处欧陆风情小品。（《建筑方案设计》中已表现出，在此不重述，建议给每处配套设施或景观点进行命名，组团命名可借鉴西班牙著名景致或城市名称） 5、推广中的广告表现： ①脱离纯艺术式的产品宣传，和竞争对手错位差异化。 ②整个调性唯美，视觉冲击力强。 ③所有视觉表现按照统一视觉表现来进行。表现调性要唯美、大气、恢宏。 ④所有表现将主打广告语贯穿全程 ;视觉表现—户外;视觉表现—围挡;视觉表现—导视系统;6、广告词备选： 连山区国际新城 60万方世