诸暨B地块操盘策略.概念.ppt

2015年5月;目 录;时间;地方政策;政策小结;目 录;城市住宅市场;城市住宅市场;诸暨商品住宅市场： 年度商品住宅成交走势：2015年1-7月诸暨楼市成交火爆，住宅成交套数稳步上升，1-6月份共计成交5064套，成交面积约70.25万方，与14年下半年5239套（74.82万方）持平。 商品住宅成交均价：15年1-7月开发商更多的还是以去库存为主，延续了14年下半年的以价换量的策略，住宅成交均价一直保持在低位水平，较14年下半年出现小幅度下滑，稳定在7800元的历史低位水平。;从2015年上半年商品房住宅成交各区域的情况来看，浣东街道、暨阳街道以及陶朱街道这三大热门城区成交量最高。其中陶朱街道的主力为城西板块竞品;城市住宅市场;目 录;别墅竞品地图;*;*;诸暨市区分板块（城西、城北、城南、城中和城东）别墅存量盘点;城西板块在售别墅竞品存量及去化情况;大唐碧桂园（排屋，双拼高层混合物业）;项目名称;龙山墅（排屋双拼）;五泄维罗纳庄园（独栋双拼）;别墅市场总结;目 录;本次客户访谈共计10人次，有效数10人次，其中精准客户7组 访谈的人群包含学校教师、私营业主、事业单位员工及企业中高层； 年龄跨度26-42，都为三口之家； 购买动因多为改善需求；;深访客户;深访客户;深访客户;精准客户;个人及家庭信息 客户：俞永飞，男，42岁，夫妻+读高二儿子，目前是袜子商标生产私营业主 来访渠道：一般通过楼盘围挡，阵地包装了解楼盘信息，本次路过项目看到外围阵地包装 目前居住：城西艮塔西路38号复式180m2左右自建房 置业原因及价值敏感点 购买动机：为了以后养老，认为以后这边配套会比现在住的地方要好一些 地段：考虑城西，地缘性客户 交通：交通便利，不拥堵 品牌：购买前会了解开发商品牌，怕烂尾 价格：性价比最重要，一旦有价格合适的就买了 物业：关心物业，好的服务才能住得舒心 生活形态及兴趣爱好 工作较忙，空闲时约朋友聚会吃饭、唱歌;个人及家庭信息 客户：周炜望，男，35，夫妻+6岁儿子，目前是陶朱小学老师，妻子是三益小学老师 来访渠道：一般通过朋友介绍、户外、现场跑盘等渠道了解楼盘信息，本次通过朋友介绍 目前居住：城北145m2自购商品房，私车出行 置业原因及价值敏感点 购买动机：工作在城西，也想住得离父母近些（金村、五泄） 交通：老人出行得有公交车 景观：重要，城西工业污染较严重 户型：重要，厨房和客厅要大；得有四房，留有客房与老人房 品牌：重要，关系到房屋质量，怕烂尾 配套：得有医院；但不能看到；原来的房子有好学区所以不考虑学区；小区内部最好有泳池 价格：工薪价层最关注性价比，同样的价格买最实惠的产品 对比楼盘 碧桂园：价格便宜，但是在乡镇 雨润·星语华府：价格便宜，但是开发商信用度缺失 生活形态及兴趣爱好 工作不忙空闲时陪孩子、羽毛球、打麻将;个人及家庭信息 客户：郭圣校，男，26岁，夫妻+1岁多女儿，目前是阮市镇中老师，妻子是大唐某袜厂财务总监 来访渠道：一般通过网络（诸暨在线）、微信等渠道了解楼盘信息，本次是路过了解本案 目前居住：城西79m2商品房，私车出行 置业原因及价值敏感点 购买动机：目前住的房子面积小，房间少，独卫不方便 地段：考虑城西，离工作地方近 交通：老婆上班要有公交车 配套：购物会去市区，城西目前配套不全暂不构成影响，但以后生活配套最好要完善 户型：以居住舒适度为主；套房式主卧；得有四房，留有客房与老人房 价格：看重实实在在的产品性价比 对比楼盘 碧桂园：价格便宜，但是套房式主卧比较小，房间也比较少，而且在大唐镇上不在市区 生活形态及兴趣爱好 工作不忙时上网、打羽毛球、打麻将、唱歌;个人及家庭信息 客户：俞敏，男，30岁，三口之家，目前是药材生意私营业主 来访渠道：一般通过网站（大诸暨、诸暨在线） 等渠道了解楼盘信息，本次通过朋友介绍 目前居住：市中心自购100m2商品房 置业原因及价值敏感点 购买动机：工作需求，常往返于杭州和诸暨；离人民医院较近，还可以提供生意应酬场所 景观：景观要好，生活环境较为重要 风水：比较关注，不能太差 建筑风格：托斯卡纳建筑 价格：重要，价格实惠最重要 生活形态及兴趣爱好 工作不忙，应酬较多，和医院领导打麻将、旅游;个人及家庭信息 客户：郭炎生，男，34岁，夫妻+13岁小孩，目前是浙江展诚建筑中高层 来访渠道：一般通过户外、微信、网络等渠道了解楼盘信息 目前居住：市中心自购100m2商品房 置业原因及价值敏感点 购买动机：改善型需求 品牌：承建人良心比较重要 物业：比较关注 户型：关注 价格：价格实惠最重要 生活形态及兴趣爱好 健身、