第4章土地使用权获取.pptVIP

第四章 房地产开发用地获取;4.1 我国现行土地制度 4.2 房地产开发用地的选择 4.3 房地产开发用地的取得 4.4 在建项目收购与项目公司入股 4.5 开发建设中的农地征用 4.6 房地产开发可接受的地价的测算 ;45.1 我国现行土地制度;4.1.2 房地产开发用地;4.1.2 房地产开发用地;4.2 房地产开发用地的选择;增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件;2.地段选择的原则;2.地段选择的原则;2.地段选择的原则;4.3 房地产开发用地的取得;4.3.1 土地划拨;4.3.2 土地使用权出让;5.3.2 土地使用权出让;1、招标出让;2、拍卖出让;2、拍卖出让;3、挂牌出让;3、挂牌出让; 土地使用权出让合同一般都采用书面标准合同的形式，合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能接受，必要时可以提出自己意见，作原合同的补充。 ;5.3.3 土地使用权转让;土地使用权转让的原则;5.3.4 土地使用权收回和终止;§5.4 在建项目收购与项目公司入股;（1）在建项目收购的程序;（2）在建项目收购注意事项;5.4.2 项目公司入股 ; （1）项目公司入股的程序;（2）项目公司入股的优势;5.5 开发建设中的农地征用; 农地征用的类型 为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农地征用； 为非公共目的，即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用。;土地所有权发生转移 ;5.5.2 集体土地征用 原则：;（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地经济效益的经济手段。 （5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。;5.5.3开发建设中的农地征用补偿;5.5.3开发建设中的农地征用补偿;开发建设中的农地征用补偿;开发建设中的农地征用补偿;5.6 房地产开发可接受地价的测算; 政府出让土地使用权，事前会公布土地的概况及使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都和地价有密切的关系。 投资者既要遵守土地使用的限制规则，又要利用好一切没被限制的因素，构思出一个土地最佳的经营方案。;1、土地的用途。土地商业用途时地价最高。 2、土地的容积率。容积率决定可建面积，土地价格也随之不同。 ;5.6.2用对比法推算;地价测算公式 由： 楼价=土地成本与利息费用+工程成本与利息费用 +各种税金+目标利润 可设单位面积土地价格为X，则有： 土地成本与利息费用=（X+X*N*i）/A （A为容积率，N为地价贷款使用期限，i为利率） 则地价为： ;1+N*i;基础数据指所建楼宇的预期楼价和楼宇建造成本。 ;推算需考虑的因素： 1、预售的时间（投资总额25%以上，高层约为一年以上，多层约为半年以上） 2、期间可能发生的物价上涨、利率变动、政策变化等 3、房地产市场的发展变动 4、相似楼宇的成交价格与结算价格的调整 ; 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周??为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为30%。 （1）用静态方法测算开发商可接受地价 （2）用折现法测算开发商可接受的地价;