资产评估学-第二章资产评估的基本方法概念.ppt

第二章 资产评估的基本方法;§2资产评估的基本方法;2.1市场法;2.1市场法;;二、市场法的基本前提 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 ;三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序 ;;;⑤分析评定结果 ;（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1.资产的功能 2.资产的实体特征和质量 3.市场条件 4.交易条 ;四、市场法中的具体评估方法 ;（一）直接比较法 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 ;优点该方法直观简洁，便于操作 适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对???之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上 ;基本计算公式 （1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值＝参照物合理成交价格 （2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 ;（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致 ①方法一 ;②方法二 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n ;4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致或者完全一致 （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】（2）市价折扣法 【教材例题2-1】    ;;;Ⅰ、定基物价指数 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99页）;;;;Ⅴ、环比物价指数 Ⅵ、环比物价变动指数;（5）成新率价格调整法 ;5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】 （1）市场售价类比法---- 一个以上可比因素不一致 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 （2-9） =参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （2-10） ;（2）价值比率法 ;;①成本市价法 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。;②市盈率倍数法 ;（二）间接比较法 1.原理 （1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。 （2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。 ;2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。 ;第二节 收益法;;三、收益法的基本前提P45 1.收益法涉及到三个基本因素： ;2.应用收益法必须具备的前提条件 （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A） （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r） （3）被评估资产预期获利年限可以预测（n） ;四、收益法的基本程序和基本参数P45－47（一）收益法的基本程序1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。;（二）收益法的基本参数 1.收益额 2.折现率 （1）从本质上讲 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。  ;（2）从构成上看 ;3.收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。 ;五、收益法中的主要技术方法（重点） ;（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A） ;（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri＝A） ;（三）纯收入按等差级数变化 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条件下 ;2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的条件下 ;最小值，从而n不太可能趋于＋∞;【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 A.1400 B.1700 C.1800 D.1970『正确答案』A ;（四）纯收益按等比级数变化 ;;;【例10.单选题】（2