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　　当前房地产市场供求格局分析研究的论文 【摘要】2008年以来，金融危机对 表现二：市场交易量萎缩，但增量空置率继续保持负值。中经网统计数据库数据处理结果表明，河南房地产市场消化功能强大，商品房空置率（这里仅指增量房空置率）仍保持负值，2008年以来竣工面积和销售面积的变化只是消化了其商品房市场供不应求格局中的部分供求缺口。结果表明，河南商品房供需结构明显是一种供不应求的格局。而且，这种供不应求的格局（增量房的空置率为负值）并没有因为金融危机的冲击而改变，金融危机的冲击仅使得增量房供求缺口缩小。 　　基于以上分析，可以认为金融危机以来河南房地产市场只所以没有出现“量价齐跌”现象是由其房地产业供不应求的总体格局决定的。 　　形成河南当前房地产市场供求格局的原因及政策建议 　　原因。分析表明，河南房地产业的发展正面临巨大且仍在持续扩大的需求市场，而形成市场供求格局的关键在于在各种因素的作用下，河南房地产供给方更倾向于远期未来的供给。 　　表现一：2008年以来施工面积中的新开工面积占比呈下降态势。对比2006年以来河南各季度新开工面积与施工面积之比可以发现，2008年以来河南房地产市场新开工面积与施工面积之比呈下降态势，即开发企业对未来近期的房地产市场信心较之金融危机前有所下降。 　　表现二：开发商囤地倾向日益明显。开发商购置土地的量及对其购置土地的态度（开发或持有）从一定程度上也反映了其对未来不同时期的信心。.河南土地开发面积2005年开始高速增长，2006年土地开发累计绝对量和增速均达峰值，2007年一季度增速开始下滑，2008年以来的河南土地开发累计面积仍保持2007年下降态势，各季度末土地开发面积累计均低于2007年同期；2009年开发速度加快，年底累计略超2007年，2010年增速重新回落。与土地开发情况相反，2008年以来河南的土地购置呈上升态势。2008年河南土地购置1956.47万平方米，同比增长24.35%，2009年底达2701.54万平方米，同比增长38.08%，2010年第二季度末土地购置面积已达1257.03万平方米，略低于2007年全年水平。 　　对策。居住权是公民的基本权利，房地产业的健康发展关系到一个国家或地区经济社会的稳定与发展，河南当前供不应求与开发不足状况并存的局面极易引发房价跳跃式上升，进而引发一系列经济社会问题。因而，解决问题的关键是增加有效供给与引导消费需求并举。第一，进一步完善投资结构，扩大经济适用房在总投资中的份额。经济适用住房，是满足城镇居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房的一个重要组成部分。中经网统计数据库相关数据表明，住宅开发中经济适用房的投资额累计值在总投资中的比重过低（2007年5%左右，2008年下降到3%左右，2009年以来略有回升，但仍不足4%）。河南当前的经济发展水平、城镇人口收入水平、城镇居民人口和家庭结构特征决定了经济适用房在一定时期内仍将在河南解决城镇居民住房需求中扮演重要角色，进一步完善房地产开发投资结构、提高经济适用房在总投资中的比重应该成为近期河南解决供求矛盾的重要手段之一。第二，充分发挥土地供应的控制作用。严格土地转让管理，把存量土地开发利用纳入年度土地计划，通过增加土地供给与消化存量土地两种途径增加土地供应，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加大对闲置土地的清理力度，提高“囤地”机会成本。第三，引导居民住房消费理念，鼓励通过住房租赁市场解决居住问题。事实上，租赁住房仍是发达国家解决住房问题的重要手段之一，美国家庭拥有产权房的占65%，而租房家庭还占35%；西欧不少国家租房占住房消费的半壁江山。河南作为一个人口大省、城镇人口增长潜力最大的省份之一（城市化水平低），在其居民收入较低（居民收入水平低于全国平均水平）的发展阶段，通过引导城镇居民尤其是低收入家庭住房消费理念由“买房消费”向“租房消费”的转变，可以成为其解决住房供给问题的重要手段之一。（编辑