第三章-土地增值税.pptVIP

;本章内容;第一节 征税范围、纳税人和税率;基本征税范围;（二）具体情况判定;若干具体情况;下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产;下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（ ） 。 A.直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房 C.无偿赠与给直系亲属的房屋 D.个人交换自有经营用房 ;下列行为中，应当征收土地增值税的是（ ） 。 A.将房屋产权赠与直系亲属 B.由双方合作建房后分配自用 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司 ;二、纳税人 土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房地产或不动产）并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。;【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 ;三、税率;累进依据为增值额占扣除项目金额的比例。 ;【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为 A.30% B.40% C.50% D.60% ;第二节 减免税优惠;纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。;同时满足三个条件;个人转让自有住房的税收优惠 ;第三节 土地增值税应纳税额的计算;有下列情况之一，以评估价格确定转让房地产收入：;二、扣除项目的确定（重点及难点）;（一）转让新建房（一手房） 1、取得土地使用权所支付的金额 地价款+有关费用 2、房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 ;3、房地产开发费用（难点） 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 （1） 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ;（2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 ;这里的利息注意两点;4、与转让房地产有关的税金 1.非房地产开发企业（3税1费） 营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税 2.房地产开发企业（2税1费） 营业税、城市维护建设税、教育费附加 ;5、其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 注意：此项规定仅适用于房地产开发企业;例题：某房地产开发公司出售一栋写字楼，收入总额为8000万元，开发该写字楼支付地价款及有关费用1000万元，房地产开发成本3000万元，，财务费用中的利息支出为400万元（可按转让房地产项目计算分摊也能提供金融机构证明），但其中有50万元属于罚息。 其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。);房地产开发费用=（400-50）+(1000+3000)×5%=550(万元) 税金=8000×5%×（1+7%+3%）=440(万元) 加计扣除=(1000+3000)×20%=800(万元) ;某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(城建税为7%,教育费附加为3%，印花税为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。;房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元) 税金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(万元) 加计扣除=(3000+4000)×20%=1400(万元) 扣除项目=3000+4000+700+825+1400=9925(万元) ;难点：