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房地产估价师培训：/kcnet590/ 2012 房地产估价师《案例与分析》案例解析汇总 案例一：某商业楼建筑面积为 5000 ㎡，于 2000 年 9 月 1 日开工， 2002 年 3 月 1 日建 成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通过补交 土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年， 自 2003 年 3 月 1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵 押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 （问题 1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应 （ ） A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计??? D.按建筑物已使用年限计算 （问题 2） 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ） A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 （问题 3） 估价机构评估出该商业楼在 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。 近年来此类房地产的价格年均上涨 5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产 快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该 是（ ）万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 （问题 4） 假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵 押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 目的公开市场价值增加 房地产估价师培训班：/kcnet590/ 房地产估价师培训：/kcnet590/ 了 500 万元。下列表述中正确的是（ ） A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人 以外的债权提供担保 C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖， 原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该 500 万元可再次抵押 （答案 1） A、（答案 2） C、（答案 3） C、（答案 4） D 案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该 酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆 迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2.装修补偿应如何确定？ 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ 估价程序上应特殊注意： 1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见 证工作。并在报告中作出相应说明。 2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。 3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向 被拆迁人转交分户报告。 房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过 委托评估机构确定。 案例一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成 的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人 员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公 楼用于出租。 房地产估价师培训班：/kcnet590/