长沙华雅国际财为富写字楼项目营销策划报告.ppt

经济动脉，财富中轴 ———华雅国际财富项目营销报告 ;报告体系;2011年，楼市江湖扑朔迷离！;;新政的核心关键：资金面全面紧张！;;;下半年房地产走势研判：;商业发展;尚东板块作为逐渐成熟的商业区、生活区，商务需求逐渐强烈！;黄花机场、武广、沪昆高铁、一个心脏加两条主动脉； 地铁，城际轻轨缩短了与长株潭各区域的距离； 长沙的另一条CBD芙蓉路——万家丽路，将主导新区经济走向。; ;;;契机一：商业地产未受限购、首付款提高的影响，通涨压力之下，住宅限购以及商用物业的行情看涨刺激包括写字楼、商铺在内的商用物业投资，也令售价大幅上扬。 ;2011年上半年，北京、上海、广州、深圳这四大城市的一二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加，而销售型写字楼占主流的城市广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。多数城市呈现空置率明显下降、甲级写字楼租金环比全线上涨态势。 ;1、经济总量支撑：长沙市近年来GDP总量和人均GDP持续稳健增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾；;根据长沙市第二次经济普查公报，2008年末雨花、芙蓉两区法人单位合计10841个，按全市平均增速12%计算，到2013年，两区企业将达到约1.9万家（这还不包括个体工商户）。 芙蓉区、雨花区是中小企业增长的重心区。;;;;非商品住宅供、销量齐升，商业地产市场在大环境的促进下逐步升温！;报告体系;本部分解决二大核心问题—— ;初级阶段;五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性;;1.2万;1、高档写字楼均租金约为2.5元/平·天 2、公寓均租金月0.9元/天·平 3、高档写字楼租金：公寓租金≈2.67:13:1;1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢;优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星。;这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。 ——招商银行股份有限公司长沙分行;芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力;;;;入口气派;;注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本。;高档专业写字楼客户关注度：形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升。;构筑市委市政府行政商务圈的滨江商务片区 在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共60.22公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过100万平米。;;1、近年发展快速。自06年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。;;;;;;;以中小企业为主。主要集中在机械、设备、贸易等领域。 企业主要为单个或多个分开使用，大面积打通的整体较不多 现场踩盘许多企业都大门紧闭。且仅有导视标识贴在电梯口，企业门口少装饰。 企业流动性较大。;;; 以中小企业为主。主要集中在农牧、医疗、娱乐休闲等领域。 每层有多个企业，办公室打通不多，大部都是单间办公。;项目周边办公企业总结：;;由高端商业和高档精装住宅组成，其中商业组合包括两个超五星级酒店（瑞吉、W酒店）、美美国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。;六大业态（“高舒适”、“低能耗”为基本理念） 双国际五星级酒店—世界政要名流下榻首选 国际5A写字楼—世界500强企业峰涌宝地 中南首席低碳智能住宅—现代国际人居生活样板 国际名品商场—顶级奢侈品璀璨殿堂 国际酒店式公寓—高端成功人士私享领地 国际名品步行街—时尚都会购物天堂 长沙首个真正直通地铁的物业 （商业、地下与地铁2#线一齐在13年交付使用） 大型中央景观堪比森林公园（香樟、海藻等名贵植物）;售楼部入口;华晨世纪广场;围墙展示;;本项目写字楼配备建议：;报告体系;品牌理解：华雅生态园以其稀贵的生态园林享誉长沙，华雅国际大酒店和华雅高尔夫球场的成功运营更是极大的提升了开发商的品牌知名度。;区域理解：地块处于尚东板块的醇熟区域，繁华领袖地段，同时处于正高桥商圈，商务价值极高。;交通理解：长沙大道为通往长沙二环线至京珠高速和黄花机场的