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房地产基础知识 一、房地产及房地产经纪； 二、建筑基础知识； 三、名词解释 四、户型分析 （一）房地产及房地产经纪--------什么是房地产----- 不动产 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。 房产分类 住宅 商业房地产 酒店房地产 工业房地产 房地产的自然特征 位置的固定性；使用的耐久性；资源的有限性；物业的差异性。 房地产的经济特征 生产周期,资金密集性,相互影响性,易受政策限制性,房地产的增值性 住宅分类 按使用分：单元式、公寓式、别墅； 按住房供应：商品房、房改房、经济适用房； 按消费档次：普通住宅、非普通住宅。 商业房地产分类 按照开发形式分类： 1、百货商场、购物中心商铺；2、商业街商铺；3、住宅底层商铺；4、社区型商铺。 酒店房地产分类: 酒店式服务公寓；产权式酒店。 土地的所有制形式 中华人民共和国土地管理法》规定：国家实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国家实行国有土地有偿、有期限使用制度，划拨土地除外。 国有土地使用权的获得方式: 出让：招标、拍卖、挂牌； 划拨： 国有土地使用权出让年限： 1.住宅用地70年 2．工用地50年 3．科教、文体、卫生用地50 年 4．商业、旅游、娱乐用地40年 5．综合或其他用地50年 房地产经纪基本业务分类 1．房地产居间业务 2．房地产代理业务 3．房地产居间业务 向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产代理业务 房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。 需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。 房地产交易 1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁 房屋买卖: 1、房屋所有权的转移 2、买卖双方当事人有完全民事行为能力 3、房屋出卖人必须是房屋所有权人 4、出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意 5、出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可 6、房屋产权必须清楚。 （二）建筑基础知识 建筑物的分类 住宅建筑形式 单元（???式）式住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。 塔式（点式）住宅 由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。 通廊式住 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅 住宅按层数划分如下： 1 低层住宅为一层至三层； 2 多层住宅为四层至六层； 3 中高层住宅为七层至九层； 4 高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高=层高-楼板厚度 按照建筑结构分类： 砖木结构：竖向承重结构为砖砌，水平承重的楼板为木材； 砖混结构：竖向承重结构为砖墙，水平承重的楼板、屋面板为钢筋混凝土； 钢筋混凝土结构：承重构件梁、柱为钢混，外墙、分割墙为轻质墙或砌块填充； 钢结构：承重构构件梁、柱为钢材。 房屋面积的构成及测算 建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积 。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。不包括独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。 公摊面积：共有建筑面积分摊后的面积。 面积测算的注意事项 计算一半建筑面积的范围： 未封闭的阳台、挑廊、有柱雨篷等； 不计算建筑面积的范围： 1、层高2.2米以下；2、突出墙面的构件；3、挑台、平台等。 （三）名词解释 五证二书 五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证。 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。 房屋价格： 起价：各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 均价：小区内各套房屋总价之和与各套总建筑面积之比。 户型分类 平面式 错层式 复式 跃层式 开间、进深 住宅的开间就住宅的宽度。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅的进深就是指住宅的实际长度。 砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米