辽宁辽阳铁东粮库项目市场研究报告.doc

辽阳[铁东粮库]项目市场研究报告 第  PAGE 38 页 共  NUMPAGES 38 页 目 录 第一章 宏观市场分析 ………………………………………………………………………… 3 第一节 辽阳城市概况 …………………………………………………………………… 4 第二节 辽阳城市规划 …………………………………………………………………… 7 第二章 辽阳房地产市场分析 ………………………………………………………………… 11 第一节 “十一五”住房建设总量目标 ………………………………………………… 12 第二节 2006—2007年住房建设规模 …………………………………………………… 13 第三节 辽阳房价走势分析 ……………………………………………………………… 16 第三章 区域性及可行性分析 ………………………………………………………………… 19 第一节 比较项目个案分析 ……………………………………………………………… 20 第二节 “粮库”地块质数分析 ………………………………………………………… 30 第三节 区域环境比较 …………………………………………………………………… 32 第四节 城区房价趋势预测 ……………………………………………………………… 33 第四章 产品规划及价格的初步建议 ………………………………………………………… 34 第一节 产品规划初步建议 ……………………………………………………………… 35 第二节 价格策略初步建议 ……………………………………………………………… 37 第一章 宏观市场分析 第一节 辽阳城市概况 一、城市概况 辽阳位于辽东半岛中部，是一座具有2400多年历史的古城，也是一座新兴的石化工业城市。全市辖一市（灯塔市）、一县（辽阳县）、五区（白塔区、文圣区、宏伟区、弓长岭区、太子河区），总面积4743平方公里，总人口182万人，其中城镇人口71万人。 二、2006经济发展概况 □ 全市地区生产总值预计实现394.1亿元，比上年增长16.4%，使我市经济连续4年实现了16%以上的快速增长。 □ 一产业增加值27.1亿元，增长9.5%； □ 二产业增加值247.4亿元，增长17.5%； □ 三产业增加值119.6亿元，增长16%。 □ 城市居民人均可支配收入9270元，增长10.3%。 □ 农民人均纯收入4610元，增长11.5%。 四、4大支柱产业 1、冶金和有色金属加工业 2、装备制造及其零部件配套业 3、农产品加工业 4、化工、化纤、塑料“三行业” 五、城市潜力分析 1、辽阳市以白塔区、文圣区为传统老城区，其中，白塔区人口数量最多、区域面积最小，相应的人口密度为五区中最大的，初步判断白塔区房地产市场消化能力最强。 2、城市规模小，地区GDP总量394.1亿元（沈阳2482亿元、大连2569亿元、鞍山1160亿元），城镇居民人均收入9270元（沈阳11651元、大连13350元、鞍山10760元），农民人均纯收入4610元（沈阳5712元、大连6984元、鞍山5280元）。 3、经济增长速度与全省的经济增长基本同步，但是收入水平较周边城市低下，初步判断地产开发及消费水平处于起步阶段。 4、城市经济以工业、加工业为支柱产业，初步判断其商品房消费以“实惠”为主要特征，不太关注情趣、情调，同时说明，园林景观等“环境建设”，将成为辽阳市下一个阶段房地产项目开发的有力诉求点。 第二节 辽阳城市规划 粮库 向东跨河而立 向 南 再 拓 商 圈 一、中心城区“南拓” 胜利路 中心商贸区 粮 库 辽阳中心城区南部地区东起文圣路、南至南环街、西临胜利路、北接南郊街，总用地面积4.4平方公里，可开发改造面积约为2.5平方公里。 民主路CBD 一旦南部新区的建设完成，将打破辽阳市以西关商业区为主的经济格局，成为辽阳市以发展仓储、物流和大酒店等新兴商业为主的第二商业圈。 南拓区域 文圣路 胜 利 路 南环街 南郊街 辽阳城市南部的规划，只是辽阳市城市总体规划的局部，也是较重要的组成部分。辽阳城市是单一地向东发展，实现“跨河而立”？还是实施“东跨南拓”发展战略，政府尚没有成熟、明确的思路。 二、城区建设5年重点——建设4大服务功能区 1、中央商务区（CBD） 北起中华广场周边地区，以民主路为中轴向南延伸至南环街，长约4公里。重点