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　　浅谈国外发展廉租住房的做法的论文 　　论文关键词：国外；廉租住房；政策；启示 　　论文摘要：本文对国外已实行廉租住房政策国家的相关政策进行比较，从中可见对我国的启示。 　 　　　　 　　1998年，国务院提出建立廉租住房制度及为不同收入群体提供不同渠道住房的计划，2004年3月，《城镇最低收入家庭廉租住房 管理 办法》正式实施。但目前，我国廉租住房的发展仍十分缓慢，在廉租住房政策方面还存在一定问题。在发达国家，廉租住房制度是解决中低收入群体住房问题的有效途径，这些国家在廉租住房制度方面有很多经验值得借鉴。 　　 　　一、国外发展廉租住房的做法 　　 　　国外廉租住房制度实行较早，积累了一定经验。特别是从廉租住房的供应主体、立法、管理监督机构、补贴政策、租金控制、进入退出机制和 融资 渠道等几方面做法比较??熟。 　　(一)供应主体多元化。美国和欧洲国家的廉租住房供应主体多元化程度较高，亚洲国家的供应主体多元化程度低一些，主要以政府主导为特色，如日本和新加坡。美国的廉租住房主要由政府直接 投资 建造和政府补贴开发商建造，近年来以后者为主。瑞典一方面通过政府直接投资成立国有 建筑 公司来建造廉租住房，另一方面政府提供低利率贷款、补贴和 税收 优惠等手段鼓励合作社和私人建造并出租住房。国有房产公司出租的住房占住房总数的25％，非赢利性社团出租的住房占15％，私人出租的住房占20％。.日本的廉租住房主要由住宅都市整备公团和地方政府住宅局提供，前者是中央政府建立的全国性国营企业并在地方设有分支机构，其建设的廉租住房主要向中等收入家庭出租；后者是地方政府如府、县、市分别设有住宅局，其建设的廉租住房标准略低于住宅都市设备公团的住宅，主要向低收入家庭出租。 　　(二)立法监督。发达国家在实行廉租住房政策中都普遍重视立法的作用，用以监督和管理廉租住房上的有关问题。美国在1968年颁布的《住房和城市发展法》中规定了补贴租赁住房的有关条款，1974年的《住房和社区发展法》中规定了房租补贴由住房与城市发展部通过地方住房机构发放，用于补贴 市场 租金和租房户收入差额的25％。日本的《公营住宅法》用以促进廉租住房建设并规定建造廉租住房补助的详细措施，《住房 金融 公库法》对廉租住房相关的 金融机构 融资提供 法律 支持，规范相关的金融操作手段。英国从1890年的《工人阶级住房法》到1993年《租赁改革、住房和城市发展法》中也包含许多有关廉租住房的法律条款。 　　(三)设立专门的管理机构。许多发达国家都设立专门针对廉租住房的管理机构，这些机构多数由政府建立，也有半官方性质的。有这些机构的管理甚至直接操作，才保证廉租住房政策的顺利实施。美国政府在地方设立住房局，负责落实联邦政府拨款的使用，同时监督廉租住房建设，保证了将住房分配给低收入家庭。新加坡政府设立隶属于国家发展部的房屋发展局，政府在资金和土地上给予大力支持，房屋发展局是新加坡建造和管理廉租住房的主要机构。 　　(四)补贴政策。许多国家在廉租住房方面的补贴大多以货币补贴方式为主，主要包括对私营建房者的补贴(又称砖头补贴)、对出租户的补贴及对承租者的补贴(又称人头补贴)。美国在早期主要实施砖头补贴，而现在住房券是美国最为普遍的补贴方式，它直接发放给低收入者用于领取住房补贴，即人头补贴。新加坡的廉租住房补贴主要为砖头补贴，政府的补贴主要面向房屋发展局，而不是承租人，大量的补贴降低了建房的 成本 ，而建房成本的降低使承租人租金降低。 　　(五)租金控制。租金控制是指为保护承租者的利益而对租金水平进行限制。美国的租金控制主要是通过地方政府的立法实现，并通过投票方式进行表决。如果多数人认为房租太高，地方议会就会实行租金限制，通过这一举措，廉租住房的租金长期维持在占低收入家庭收入25％的水平。德国也实行过租金控制，廉租住房的租金不受市场价格的波动影响，只维持在政府规定的水平，比市场租金低很多。瑞典在1945年到1967年提出低租金计划，实行普遍的租金控制，通过政府的作用降低租金，使两居室住房的房租保持在占工人平均工资收入的20％以内。 　　(六)进入退出机制。 申请 廉租住房者的进入和退出机制是廉租住房 管理 中一项至关重要的环节。进入机制直接关系到中低收入群体的住房需求能否得到保障，退出机制又关系到廉租住房能否有效的实现其流动。在这个问题上，各国的做法有共同之处。如，进入的条件都包括对收入水平、家庭结构等考核及对残疾人、孤寡老人等特殊人群的保护。同时各国又有各自的特色，如，在新加坡，传统家庭观念深厚，廉租住房的分配尽量使父母与已婚子女生活在同一单元或相近单元，同时也不鼓励单身子女与父母分居。在日本，公营廉租住房的承租人有严格的收入上限