净湖水岸营销策划汇报.pptVIP

净 湖 水 岸;前 言;一、招商节点与时机计划; “良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素： 一、项目入市宣传时间 应选择在正式招商前1个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。 二、准备充分后入市 入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。;三、猛烈造势入市 目前项目区域的商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。 四、有目的入市 根据运作方的项目运作进度需要，合理安排营销成本投入和成果的进度，尽快繁荣市场。 五、有控制入市 根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。;小 结 建议本项目 “形象先行，招商并举”，前期大量工作便是建立项目形象，吸引主力商户以核心租户（主力店、创意店）的入驻来带动招商。 综合以上因素，根据项目运作的要求建议本项目从09年9月份开始入市筹备及预热，09年10月至10年3月份开始进行主力店的正式招商。;二、招商对象特征分析;1、招商对象定位 因本项目定位于“都市的、流行的、休闲的、开放的、复合的、互动的商务时尚街区”，经营者应定位为： 品牌主力店+创意概念商业+园区商业配套;品牌主力店 国内一线品牌连锁餐饮、无锡知名餐饮品牌、知名品牌展示中心 创意概念商业 艺术创意中心、视觉创意工作室、高雅娱乐休闲 园区商业配套 商务简餐、商务酒店、水吧茶室等;三、招商总体思路; 经营业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。 在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了三十二字的招商和经营模式： ;我们重点讲述招商思路： 敲山震虎——构筑较高平台，与城市板块发展互动 公关活动先行，如：举办省级中高档次的招商论坛，邀请政府、商户、媒体的权威人士。 媒体报道紧随，全程报道及后续跟踪整个公关活动。 众星捧月 项目与媒体结合进行。迅速建立项目知名度，加强对项目的立体媒体宣传。;打造样板 经营者是不会掏钱去买一个概念，他们要买的是概念带给的回报，这是商业项目不同于住宅项目的重要特征。 目前，本区域的商圈氛围较差，无商业成功案例。建议运作方打造一个商业成功案例出来，这样可以有效的说服商家入驻本项目。 多元招商 为统一形象，尽快繁荣市场，应采用多途径统一招商的原则。 项目的招商可采用联营和租赁等方式展开，其中主力店和品牌商家可采用联营方式展开，中小商户应以租赁为主。;四、招商核心策略;1、创意特色商户优先招商 本项目应采取“先引进创意特色商户，盘活市场，再引入主力品牌商户”的基本策略。根据项目情况，先期引入创意特色商家进场经营，对项目的知名度会有较大的推进作用，当项目知名度到达一定高度后，逐步引进知名品牌进场经营。 因此，本项目的创意商家应该优先招商，以创意特色商家带动项目知名度和人流量。创意商家对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量。; 2、品牌客户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。;3、定向招商 本项目业态划分当中主题性较强，因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。;4、优惠招商 招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。;5、联营招商 为吸引优秀商家，可以采用