房地产策划案例-汇景新城中心.ppt

;五、铺位特点、业态规划及租售政策 六、节点规划及销售、招商组织 七、推货节奏及回款计划;一、新政下的房地产市场分析;我们的阻力;后续新政、加息隐患，客户观望气氛浓郁;受9.27房贷新政影响，10月份厦门房地产市场提前“入冬”，商品住宅成交量明显减少。11月成交量略有回升。厦门市11月份商品住宅成交量为30.80万平方米，2205套。 在商品居住用房户型面积方面，以成交套数来分析，80-90平方米户型成交最多，共596套，占成交面积总数的16.57%；以成交面积来分析，比例最高的是144-188平方米户型，成交534套，占成交面积总数的27.09%。大于180平方米的有139套。120-144平方米的有455套，这三者加起来占总销售面积的57.25%。相比10月，大户型的商品居住用房比例下降13.75%，但仍是目前楼市销售的主力军。;从厦门市2007年1至11月商品居住用房分户型销售情况看，120至144平方米和144至180平方米户型所占比例最大，分别占总量的23.99%、22.881%，180平方米以上的户型占总销售量的15.94%，100至120平方米户型占总量的比例为11.25%，其余各户型所占比例均小于10%。 从购房人群分布来看，今年前11个月，厦门本地人购房面积占购房总量的47.10%，外地人占总量的52.09%，外地购房人群中，福建省内占大多数，占总量的38.10%。从购房均价上看，境外人士购房价最高，每平方米均价11007元，外省市人群购房均价最低，均价每平方米8522元。;厦门房价影响;;从厦门市商品住宅销售数据分析，得出： 1、年底小户型、自住型客户增多，对我项目是利好消息； 2、9.27房贷新政对厦门房地产销售市场有一定的影响，但从12月份价格看，量低价升，对投资客有相当影响； 3、福建省内市场和台湾客户是营销重点； 4、以海峡国际社区的客户为商业模拟客群，挖掘客户特点和营销措施；说明我司制定的销售目标计划相对客观和可实现性。 5、以大唐世家的客户为住宅竞争对象，研究营销卖点，迎合客户购买心理，抓住年底时机，争取开门红；;如何打破“瓶颈”， 使项目做到开门红; 在这样的市场背景以及项目背景之下，我们应该选择一条“快速去货、尽快回笼资金，以解决项目积压的资金压力及规避市场风险”的“稳妥道路”;二、目标客户群体分析;投资客群;自营客户是有竞争力行业或处于垄断地位的老板阶层;资源客户;地缘客户;三、项目核心定位;我们项目的核心卖点;我们的形象定位;幸福地产理念演绎;全生活，就是幸福生活！;幸福地产模式 ;汇景新城中心，全生活、中心城 ——打造中国首席幸福地产样板社区 ;汇景集团，首创中国幸福地产新模式;四、价 格 定 位;物业名称;销售价格和定价说明 1、鉴于厦门目前岛内岛外差别大，考虑项目特点，暂定以翔安商业市场为参考对象。 2、考虑到后期经营的压力和风险，A1区和A2首层直接销售不保租，A2除首层外的其他楼层实行保租式销售。 3、考虑A1、A2首层实用率差别较大及翔安商业广场的定价和租约现状，暂定A1首层均价3.7万元，A2首层均价2.4万元。 4、价格走势： A1：南高中低，北稍高 A2：近纵三路侧高，马新路侧低，南高中低北稍高 5、铺位定价参考因素： 人流、通道、主出入口、门面宽、门面深、主力店、面积大小结合；;厦门汇景新城销售货源统计表;五、铺位特点、业态规划及租售政策;A区---商铺4;楼层;四大置业计划;究竟 返多少? 怎么返呢?;租售矛盾解决之道;二层租金收入测算;　 方案;三层租金收入测算;三层返租回报测算;四层租金收入测算;四层返租回报测算;综上所述，二层租金价格只要达到65元/平方/月，即可满足返租条件。 三层租金价格只要达到55元/平方/月，即可满足返租条件。 四层租金价格只要达到70元/平方/月，即可满足返租条件。 四层租金价格不可能达到70元/平方/月，可通过提高二三层的租金价格进行补贴。 依据招商经验，四楼的租金只能达到50元/平方/月，需补贴801.83万元。 二层、三层各提高10元/平方/月，即可超出。 因此，租金价格保底为 二层：75元/平方/月，三层：65元/平方/月，四层：50元/平方/月。 也就是说，只要租金达到上述水平，即可保证三年租金与后期回报持平，保证了发展商的既得利益。;在后期经营管理中，尚有主力店租金收入和洋快餐租金收入。可预留给经营管理公司作三年市场培育期的推广费用。 经营管理公司自身可从管理费、广告收入、促销收入中维持正常运营。 因此，可从根本上保证永续经营。;销售政策;租赁政策;六、节点规划及销售、招商组织