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24 基于主成份和灰色预测法的房地产金融风险预警体系研究 总第 59 期 基于主成份和灰色预测法的房地产 金融风险预警体系研究 孙蕾 1 摘要：为构筑房地产市场金融风险防火墙体系，本文借鉴国内外房地产市场风险预警方法 和经验，采用主成份分析法、灰色预测法等数理统计分析方法，构建了房地产金融风险预警体 系。采用该预警体系对山东省近 15 年的房地产金融市场运行状况进行实证分析，得出的对市 场运行状况的警情判断与实际情况基本吻合。 关键词：主成分分析；灰色预测；房地产金融；风险预警 一、引言 房地产市场的周期性波动特征决定了其受宏观经济周期的影响较大，房地产市场不景气可 直接导致国家经济的衰退。国际货币基金组织的研究报告认为，房地产市场泡沫破裂对经济发 展的冲击，将双倍于股市暴跌。例如 20 世纪 80 年代末的日本房地产市场泡沫破裂，使该国经 济陷入了长期衰退；而 2007 年爆发的美国次贷危机则引发了全球性金融危机，使全球经济至 今未走出衰退阴影。我国房地产业自上世纪 80 年代起步至今已经历了 30 多年的发展历程。期 间，由于受市场发育不健全、监管缺位以及宏观调控不连续性等诸多因素影响，房地产市场出 现了一些不容忽视的问题，包括：一些地区市场发展不平衡，住房供求矛盾突出；房地产投资 增长过快，导致房地产价格大幅上涨，泡沫现象严重；房地产开发融资渠道单一，过度依赖银 行，使银行承担的金融风险越来越大。这些问题，一方面导致社会资源错配，国民经济发展产 业结构扭曲，吸引大量实体资本涌向房地产业，助长了房地产市场泡沫，加重了房地产金融风 险；另一方面也削弱和降低了我国实体经济发展的影响力和市场竞争力，甚至出现实体产业“空 心化”的倾向。对此，自 2006 年起监管部门连续出台多项房地产调控措施，加强房地产金融 1 作者：孙蕾，中级经济师，中国人民银行济南分行。作者感谢匿名审稿人的意见，文责自负。 2016 年第 11 期 25 市场监管。本文针对房地产行业的周期特点及其市场运行的新情况、新变化和新问题，重点研 究了房地产金融市场风险评估和预警监测体系建设，以切实防范房地产金融风险，促进房地产 金融健康发展，维护辖区金融稳定。 国外房地产市场预警研究起步于上世纪 80 年代。由于美国一些地区房产被抛弃，街头犯 罪、火灾等社区问题日益突出，芝加哥、纽约等地区开始着手对社区房地产衰退预警体系进行 研究。 90 年代初期，这些地区采用了统计预警方法，并相应开发了社区预警系统（Neighborhood Early Warning System，NEWS）与住宅预警系统（Housing Early Warning System，HEWS）等 社区房地产预警体系投入使用。我国在上世纪 90 年代也开始了对房地产预警的研究。梁运斌 （1995）对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析 系统、预警信号系统、行业监测系统与景气调查系统四个子系统构成的基本构想。彭翊（2002） 也认为，房地产预警系统应该是多个横向和纵向交错的立体预警体系。1994 年 12 月，中国房 地产业协会、国务院发展研究中心、中国房地产开发集团共同编制了“中国房地产指数系统”， 简称中房指数（CREIS）。 其主体是价格指数系统，但预测功能不强。1997 年，国家统计局采 用合成指数方法编制了国房景气指数（NREI）， 对全国与北京、上海等大城市的房地产市场状 况进行