湖南兴元房产麓谷风尚高层宜居生活城项目产品定位讲义.ppt

湖南兴元房产麓谷风尚（暂定名）项目 产品定位与营销策划初步探讨; 承蒙贵司信任，邀请我司参与“麓谷风尚”（暂定名）项目的营销策划及销售代理工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案属前期沟通，主要目的是在了解岳麓区及麓谷房地产综合市场现状和发展趋势，着重分析本项目所面临的宏观环境、供需市场发展趋势、消费特征等问题，双方在客户定位和产品定位与细节设定上取得共识。 我们在前期定位思考方面主要从市场主流趋势、区域市场机会发现着手，并着力于产品规划设计如何挖掘与发挥地块的最大化价值。 我们相信准确的市场定位和良好的产品规划将能切实地贯彻开发商“短、平、快”的开发战略。 详细论证报告待正式合作阶段，在后续服务工作中分阶段重点论述！ ;;; 从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个 人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障； 再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政策的调控效果将在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋势。 最后从目前社会普遍关注的热点问题，如：CPI的持续上涨、中共17大、股市房市共赢等，透过现象分析房产的发展趋势。;;;财产性收入 股市与楼市 “齐升”;;;;;1、提高购房成本：07年以来连续加息、提高住房按揭利率，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的购房需求。这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以彻底打击投资/投机需求。 2、打击投资/投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税、特别是今年9月出台了购买第二套住房最低首付款四成的金融整体，通过对短期交易的抑制来控制投资/投机的需求，这类政策优点可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市场里面起不到完全抑制投资/投机作用。 3、土地政策：07年10月国土资源部发布规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。这些政策的严格执行，都将减少地方政府与开发商拉高土地价格，联合推高房价的动力。 土地价格的攀升和土地政策趋严意味着我们未来开发项目的机会成本不断加大。;;供给趋势1:大盘围城时代已经来临;;供给趋势3: 70/90新政决定了机遇与挑战并存;供给趋势4:大盘开发模式开始分流; 城市化首先是年轻化！ 长沙市城市化的水平每年以1.8－2个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约14万－16万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约15万人左右。 新增人口也呈现明显的年轻化的趋势。 年轻人群在置业上通常为首次置业，结婚需求所推动的一次刚性置业成为年度住宅消费力不可忽视的重要组成部分。;需求趋势2：“年轻化”是今天中国社会的重要特征 ;需求趋势3：房价持续攀升导致 “住小”“住远”趋势明显;;消费市场变化特征： 80后首次置业 、外地置业 、返乡置业、投资客;;兴工强区、三产富区“战略双引擎” 将强力推动岳麓区发展 ;;十一五规划为麓谷发展勾勒了宏伟蓝图;; 长沙高新区2000年新开辟的一个集中产业园区 ，远景规划80平方公里，先期开发50平方公里，目前形成13平方公里开发规模。争取在2010年达到25平方公里的开发规模。;麓谷：产业快速发展 人才快速核聚;400多家高新企业，近15万高素质员工 是相关住宅及相关配套商业市场的发展基石;麓谷远景规划;优越的宏观环境，将为麓谷房地产带来怎样的机会？;;长沙市房地产市场供需现状——总体均衡 局部失衡;岳麓区：出现供不应求，价格快速飚升;;;麓南片区供给概况;麓北片区供给现状;本案所处核心板块——麓谷片区供给现状;岳麓区的产品主流供给模式总结;;1、低价产品入市拉开了麓谷板块的序幕;2.1品质时代来临，麓谷渐入开发高潮：湘麓国际;2.2品质时代来临，麓谷渐入开发高潮——加州阳光;2.3品质时代来临，麓谷渐入开发高潮——麓谷坐标;未来，麓谷地产将是一场贵客云集的豪华盛宴 ;项目未来将面临的全方位的竞争格局;;本案未来市场发展机会;本案竞争战略选择;; 谁是本案的目标消费群体？ 让我们以全视角营销的理念，透视长沙消费者的购房需求和品味之选，去寻找属于我们的目标客户群……;;知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力