居委会、街道、房管新办在物业管理中的指导和监督职责20110613.ppt

savanture?;中国业主委员会网：E-mail:savanture@021提纲;一、居委会如何在党支部的领导下切实加强对居住地物业管理工作的指导、协调和监督？;;;;;;党委领导、政府负责、社会协同、公众参与;加强和完善党和政府主导的维护群众权益机制;流动人口和特殊人群管理和服务;强化城乡社区自治和服务功能;加强和完善公共安全体系;非公有制经济组织、社会组织管理;信息网络管理;精神文明建设;;党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一的原则;社区的所有工作要以社区群众的需求为导向;居委会：自我管理、自我教育、自我服务、自我监督;作用：协调利益、化解矛盾、排忧解难;自治制度一：居住区“三风”评议;自治制度二：听证会、协调会、评议会;两新组织：新经济组织和新社会组织;重点：服务群众;准则：群众满意;抓手：推进基层民主建设;目标：管理有序、服务完善、环境优美、文明祥和;城市居民委员会组织法;;;（一）、基本概念;住宅小区的概念;;《物权法》又提出了建筑区划的 概念;;社区;;社区特征;社区与物业管理区域的区别 ;社区与物业管理区域的联系： ; 和谐社区建设的主体 ;国内外社区建设与管理的模式 ;（二）居民委员会与业主委员会的区别与联系;区别：;2、性质不同: 居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”； 业委会在法律上地位是明确的，无论是业主大会还是业主委员会都已经能成为独立的诉讼主体资格。但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团法人。 物权法虽然没有明确规定业主大会、业主委员会的法人资格，但是随着物权法的实施，由于业主可以自己管理物业，相信不久就可能出现业主大会、业主委员会的社团法人登记。这取决于业主自治管理能力能否达到登记部门的条件。;业主可以自行管理物业;3、 经费来源不同: 居委会的经费由政府财政拨款； 业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。 业主大会、业委会的活动经费属于物业管理的必要支出，建议纳入物业服务费的范畴，在物业服务费中列支。物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费成本测算包括业主大会、业委会的活动经费。;4、对组织成员的要求不同: 居委会的人员多数算专职的，对居民负责；趋势是兼职化，鼓励在职人员参与社区治理和服务。 业委会的成员目前大部分是兼职的，他们对业主负责。趋势是可能专职化。 随着业主观念的转变，业主委员会将会向专业化、社会化、职业化方向转化。 浦东新区住宅小区三年行动计划已经明确提出对业主委员会主任、副主任和委员进行培训并实行持证上岗。;5、工作的侧重点不同: 居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定； 业委会的的工作范围仅限于物业管理的五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的物权经济利益。;6、办公用房不同: 居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会； 业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。;联 系;2、大多数居民同时也是业主，而业主多数也是居民 居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也工作有相互重复的地方，他们在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的服务对象又是交叉的。所以，他们应开展广泛的合作。 ;3、居委会和业委会在民事关系上是一种平等的关系 居委会和业委会都是依法组建的基层群众性自治组织，理应是平等的民事主体关系，居委会要支持业委会维护业主权益的工作，业委会要积极配合居委会开展社区自治工作。;savanture?;;;（三）居民委员会在业主委员会工作中的职责;1、居民委员会或村民委员会参加业主大会筹备组和换届改选小组;;2、居民委员会应该应邀参加业主委员会、业主大会会议，并提出意见、建议 ;《上海市住宅物业管理规定》第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。? 召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建