成都蓝光富丽东方竞争策略分析报告_54PPT.ppt

蓝光·富丽东方竞争策略 蓄客策略 推广策略 推盘策略 产品策略 蓝光研究 富丽东方营销预判 翠微清波案例启示 魅力对应富丽东方竞争策略 思维导图 富丽东方产品分析 富丽锦城：利润导向的战略营销 项目地址 二环路驷马桥 开发商 成都蓝光和骏 销售均价 3700元 户型面积区间 79—120㎡ 占地面积（亩） 54亩 总建筑面积（㎡） 约20万平方米 容积率 5.0 绿化率 25% 物业类型 22层电梯 项目规划/建筑特色 高层电梯大围合 项目开盘时间 2006年10月 分几期开发 分1期开发 总户数（户） 约1700多户 项目区位 项目紧邻城北二环，位于成都商贸的北大门，交通便捷。目前居住氛围还有待完善，但发展潜力较大。 交通配套完善 1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区；距离规划中地铁1号线最近地铁站约1000米。 医疗配套完善，教育配套质量不高 医疗：成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等；教育：双水碾小学、青龙场小学 土地属性——城花 占地面积：54亩； 容 积 率： 5.0； 总 建 面：20万； 层 数：22层； 建筑组合： 8栋高层电梯围合而成； 建筑平面：点式结构的2梯3户、2梯4户、2梯5户； 规划优势：最大化的利用土地，项目整体显得开敞、宽阔； 规划劣势：一些单元的朝向、通风采光会有问题； 建筑规划：22层电梯围合而成 3个中心景观绿地：根据项目“L”型规划，设计了3个集中绿地景观，约6000平米中庭绿化区； 建筑小品：风雨廊、艺术墙、雕塑； 基本公共设施：儿童游乐设施、林荫步道； 景观简单：集中绿地、简单建筑小品和基本共建组成 项目名称 景观设计 建筑规划 项目配套 建筑风格 富丽产品 集中绿地景观 建筑小品 围合 底商； 会所； 基本运动健身设施； 游泳池； 某国家/民族的风格 凯丽产品 大面积中庭景观； 水系； 各类乔木； 建筑风情小品； 围合 游泳池 广场 运动场所和设施（蓝、网球场） 社区生活服务中心 ； 高级会所； 社区商业街（根据项目条件）； 富丽产品规划=景观+泳池+运动广场+雕塑+建筑（高层围合） 规律一：速度决定拿小地块，地块条件决定了其产品规划的：围合、高层、中心景观； 规律二：景观设计、项目配套根据产品类型有不同； 该楼盘从户型配比上主要是以2房为主占了57%； 其中舒适型2房占了44%； 经济型3房占了25%。 1789 合计 16.77% 300 3室2厅2卫 128.75 17.78% 318 3室2厅2卫 114.45 8.16% 146 3室2厅1卫 102.75 14.25% 255 2室2厅1卫 94.78 29.85% 534 2室2厅1卫 87.21 12.86% 230 2室2厅1卫 78.02 0.34% 6 2室2厅1卫 64.54 百分比 户数 结构 面积 富丽系产品配比：经济型、居家型两房和小三房为主 两方主要面积在75-89平米之间； 小三方主力面积在100-110平米之间； 蓝光富丽型产品户型设计特设总结 规律一：户型设计基本合理，但由于点式结构致使部分户型畸形； 规律二：只有客厅阳台和生活阳台，卧室没有阳台； 规律三：基本都要赠送调高阳台面积； 户型位置：项目中位置好坏决定梯户数和各户型的位置 梯户数：2梯3户（出现在正向中庭位置最好的地方）、2梯4户（出现在位置次好的地方，除一些规划设计难完成的地方）、2梯5户（位置较差的地方）；（Ps：凯丽滨江梯户数是两梯三、四户，三梯五户）。 户型位置：两房向外，三房两厅都向内，三房一厅多数向内庭景观，少数向外； 蓄客策略 推广策略 推盘策略 产品策略 蓝光研究 富丽东方营销预判 翠微清波案例启示 魅力对应富丽东方竞争策略 思维导图 富丽东方产品分析 蓝光富丽东方规划 占地面积：54亩； 容 积 率： 4.65； 住宅建面：26.1万（2748户）； 层 数：32层； 建筑组合： 10栋18-33层电梯围合而成； 建筑平面：点式结构2梯4户； 商 业：3栋3层商业（0.3万平米）； 规划优势：最大化的利用土地，项目整体显得开敞、宽阔； 规划劣势：一些单元的朝向、通风采光会有问题； 蓝光富丽东方景观:一个集中绿地规划 集中绿地景观 建筑小品 建筑小品 蓝光富丽东方配套:健身中心、泳池、商业 商业 健身中心 泳池 商业 富丽东方规划= 景观+泳池+ 运动广场+ 雕塑+商业+建筑（高层围合） 面积（平米） 比例 数量 预计户型 小于60 0.55% 15 1房 60-90 60.37% 1659 2房 90-180 39.08% 1074 小3房、大三房