土地估价基本方法PPT模板.ppt

土地估价基本方法;;收益还原法 ;一、定义 ;二、原理 ;三、收益与地租的关系 ;四、收益还原法的基本公式;;; 2、土地使用有限年 ?;（四）未来若干年后的土地价格已知;;;五、收益还原法的特点和适用范围;;操作程序与方法一、估价程序;二、总收益计算方法;; 三、总费用的计算;;;;;四、计算土地纯收益 ;五、土地还原率的确定; （三）求取还原率的几种观点 （四）还原率的确定方法 ;六、土地价格的确定;七、承租土地使用权价格评估;例题分析; 宗 地;; 公式与计算步骤 1、本题应用的主要计算公式 （1）成本逼近法基本公式： 土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润 +土地增值收益）×年期修正系数 （2）市场比较法基本公式： 比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正× 个别因素修正 （3）收益还原法涉及的基本公式： ; 2）求取宗地A市场年租金公式：; 2、计算步骤： 题解一： （1）确定评估思路 1）明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 2）确定评估思路。先选取用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选取用市场比较法评估宗地A价格。 利用收益法测算宗地A的市场租金。 利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 （2）测算B、C、D的实例价格 1）B宗地价格。利用成本逼近法测算地价： 土地取得费=[3000000÷（45÷15×10000）]×（1+20%）=120元/平方米 土地开发费=[5400000÷（45÷15×10000）]×（1+30%）=234元/平方米 贷款利息=120×[（1+1.5%）4－1]+234×1/4×[（1+1.5%）3.5－1]+234×1/4×[（1+1.5%）2.5－1]+234×1/4×[（1+1.5%）1.5－1]+234×1/4×[（1+1.5%）0.5－1] =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44 =14.47元/平方米 开发利润=（120+234）×10%=35.40元/平方米 土地增值收益=（120+234+14.47+35.40）×20%=80.77元/平方米 无限年期地价=120+234+14.47+35.40+80.77=484.64元/平方米 1 50年期地价=484.64 × [ 1 － ———— ] = 458.33元/平方米 (1+6%)50 ; 2）C宗地价格 利用收益还原法测算地价： 550000 1 50年期地价= ————— × [ 1 － ———— ] = 346.76元/平方米 25000×6% (1+6%)50 3）D宗地价格 1 1－————— (1+6%)50 50年期地价= 425 × ———————— = 445.21元/平方米 1 1－————— (1+6%)40 ; （3）利用市场比较法测算宗地A的价格 1）测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 100 100 100 458.33×——×——×—— =463.97元/平方米 96 98 105 B宗地修正到五通一平状况下的价格 463.97－100=363.97元/平方米 2）测算C宗地地三通一平状况下的修正价格 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格 100 100 100 346.76×——×——×—— =333.5