注会税法·刘颖习题班·第十二章 企业所得税法（四）.docVIP

【例题·综合题】某县城一家房地产开发企业2010年度委托建筑公司承建一住宅楼小区，其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入8000万元；其余部分暂时对外出租，按照租赁合同,本年度内应收取租金100万元,实际取得租金收入70万元（假设不考虑出租房产的折旧）。当年发生的成本、费用有： （1）支付土地使用权价款2000万元,取得土地使用权缴纳相关税费42万元。 （2）房地产开发成本2500万元。 （3）发生管理费用900万元（含业务招待费80万元）。 （4）销售费用800万元（含广告费400万元）。 （5）财务费用均为利息费用支出，共计400万元（包括罚息20万元,利息费用能准确按项目计算分摊并提供银行证明）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为4％。 （6）营业外支出100万元，含政府部门处以的罚款20万元。 （7）???地产企业当年已预交了企业所得税120万元。 根据上述资料计算： （1）该房地产开发企业2010年度应缴纳的营业税； （2）该房地产开发企业2010年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数； （3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额和开发成本合计数； （4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用； （5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金； （6）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数； （7）2010年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税； （8）2010年度该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的管理费金额； （9）2010年度该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的销售费金额； （10）2010年度该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的利息费用金额； （11）2010年度该房地产开发企业应纳税所得额； （12）2010年度该房地产开发企业汇算清缴应补缴（退）企业所得税。（单位：万元） 【答案及解析】 （1）该房地产开发企业2010年度应缴纳的营业税 营业税=8000×5％+100×5％=405（万元） （2）该房地产开发企业2010年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数 县城的城建税税率是5% 城市维护建设税和教育费附加合计数=405×（5％+3％）= 32.4 （万元） （3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额和开发成本合计数 取得土地使用权支付金额=（2000+42）×80％=1633.6（万元） 开发成本=2500×80％=2000 （万元） 两项合计扣除=1633.6+2000=3633.6（万元） 注意按照已售的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。 （4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用 开发费用=（400-20）×80%+3633.6×4％=304+145.34=449.34（万元） 注意使用题目给定的4%的扣除率。 （5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金 税金=8000×5％×（1+5％+3％）=432（万元） （6）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数 加计扣除=3633.6×20％=726.72（万元） 允许扣除项目合计=3633.6+449.34+432+726.72=5241.66（万元） （7）该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计数 增值额=8000-5241.66=2758.34（万元） 增值率=2758.34÷5241.66=52.62％ 使用40%的税率和5%的速算扣除系数。 土地增值税额=2758.34×40％-5241.66×5％=1103.34-262.08=841.26 （万元） （8）该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的管理费金额 招待费开支限额=80×60％ =48（万元）＞（8000+100） ×5‰=40.5（万元） 可扣除的管理费金额=900-80+40.5=860.5（万元） （9）2010年度该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的销售费金额 广告费开支限额=（8000+100） ×15%=1215（万元） 广告费未超标，销售费用可扣除800万元。 （10）该房地产开发企业计算应纳税所得额时可扣除的利息费用金额400万元 （11）该房地产开发企业应纳税所得额 应纳税所得额=8000+100-3633.6-405营业税-32.4城建税及教育费附加-841.26土地增值税-860.5管理费-800销售费-400财务费-100营业外支出+20行政罚款=1047.24（万元） （12）2010年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税。 应纳所得税=1047.24×25％=26