REITs 看上去很美,做起来很难.docVIP

PAGE  PAGE 7 REITs 看上去很美,做起来很难 　　REITs在中国雷声大,雨点小 　　 　　天津滨海版廉租房REITs方案破茧待出,上海浦东版公租房REITs也有望在今年底或明年初获批……虽然坊间屡次传来获批的传言,但是房地产信托基金(REITs)在中国始终是雷声大雨点小。本刊从相关方面获悉,由于监管层始终没有正式公布REITs的相关管理办法,虽然目前已有多个试点地区上报了REITs的相关方案,但REITs正式亮相还尚待时日。 　　今年初,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》发放到相关机构和人士手中征求意见。根据该管理办法,在发行模式上,首批REITs试点将采取债权版模式:REITs的委托方即房地产商将物业委托给受托方(信托公司),并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时,委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。 　　除了央行版方案之外,由证监会主导的股权版方案也在展开研究。 　　业内人士分析,REITs之所以迟迟未能推出,主要是因为目前房地产市场价格过高。根据国际上的经验,REITs比较适宜在房地产市场较为低迷的时候推出,因为此时可以用较低的成本收购优质的物业项目,而房地产市场价格较高的时候,成本也会随之水涨船高。另一方面,REITs的设立和发展需要一系列税收政策和流通渠道的支持,这些国内目前都欠缺。所以,一些有志于此的人士感叹:REITs看上去很美,做起来很难。 　　我们有必要探究一下REITs的本质及其在发达国家的经验,据此预测REITs的中国路径。 　　 　　唯一具有房地产业务和股票金融业务双重功效的金融工具 　　 　　REITs是唯一具有房地产业务和股票金融业务双重功效的金融工具。 　　REITs,房地产投资信托(RealEstatelnvestment-Trusts,缩写为REITs)是集合投资者的资金,由专业机构管理,投资于能产生稳定现金流的出租型房地产资产,并将所产生的现金收入以派息的方式及时进行分配,为投资者提供长期稳定的现金收益的信托型或者公司型基金。房地产投资信托最重要的优势之一是避免双重征税。税收驱动是REITs产生、发展和创新的原动力。 　　根据所投资资产的类型,REITs可分为三大类。 　　权益类(equltyREITs)――投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金,必须将至少90%的净收益作为股息发放给投资者; 　　抵押贷款类(mortgageREITs)――投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券MBS,收益主要来源于房地产贷款的利息; 　　混合类(Hybrid),投资领域既包括房地产也包括房地产贷款。 　　REITs产品的投资特性介于股票和债券产品之间,具有与其他资产低相关性、低波动性、有限的投资风险以及高派息等特征。 　　截至2008年6月底,全球REITs市值高达6800多亿美元,其中美国和澳大利亚是最主要的REITs市场,美国占有全球50%左右的市值份额。 　　虽然本次次贷危机导致REITs基金指数持续下跌,但与股票和结构化产品相比跌幅仍然相对较小。从2007年4月到2008年6月,标准普尔REITs基金指数的跌幅在20%左右,远小于旁地产开发企业指数40%与10年期权益房产抵押债券指数的跌幅33%。 　　 　　 　　 　　 　　关于REITs的美国经验――这些数字需要留意 　　 　　提到REITs,就迈不过美国经验――一家在这方面玩得最Higll。 　　美国是REITs的发源地,也是全球规模最大、产品最为丰富和成熟的REITs市场。 　　REITs的基本理念就起源于19世纪中叶美国马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。1960年9月的《房地产投资信托法案》标志着美国REITs的正式设立。~_35t四五十年的发展,REITs在美国已经大成气候。目前大约有300个在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而目其中有近2/3在全国性的证券交易所上市。 　　在美国,REITs已被视为股票、债券及现金以外的第四类重要资产配置选择。2005年美国国会通过法案,将REITs产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。 　　我们来看看设立REITs的美国条件: 　　REITs所筹集的资金大部分必须投向房地产方面的业务,75%以上的REITs资产必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成; 　　REITs至少有75%的毛收入来自于租金、抵押收入和房地产销售: 　　REITs至少90%的收入必须来源于房地产投资分红、利息或资产增值; 　　REITs每年95%以上的收益要分配给其股东; 　　REITs年收