2011年6月南阳卓越香樟美域推盘方案.ppt

; 方案类型：执行方案 媒体类型：混媒 计划执行单位：恒瑞达房地产营销策划 实施时间：2011年6月 实施地点：南阳 ;在项目工期同步的条件下 做以下推盘方案;卓越.香樟美域 推盘时间表;目的;1、树立卓越地产的企业品牌 2、塑造卓越· 香樟美域在中小项目中品质第一的项目形象 3、成为中小项目的价格领跑者 4、以运作大盘的营销高度统揽全局;三、营销实施;一、销控政策;销控目的： 项目市场风险最小化 销售利润最大化 最短时间销售 最快速度回款;开发进度 预测： 桩基施工已于2011年7月份开始，同时土建队进场施工。 房屋、景观、水电等同时交付，总的开发周期约为1.9年。 初步估计工程进度如下表：;总体销售目标：共573户；其中136套房源预留,在拿到预售证的前4个月内，认筹500组左右。解筹率达认筹量的百分之八十以上；销售总目标不可能一步实现，必须分阶段、分步骤的完成。;销售策略 ;大气着手，加深印象;促销诱惑，优惠锁定;整合房源优劣，逐步推出;初步推出B、A住宅 最后推出C栋。;认筹试探、价格取胜、先低后高;时间控制;总的销售周期为九个月。按照认知期、认购期、强势公开发售期、清盘期，共四大销售阶段实现销售目标。为确定与之对应的销量和价格提供时间依据，并为围绕该时间段的诉求重点 , 进行营销提供参照方向；以产生协同效益。 具体如下表：; 房源控制;●优劣组合 ;●分批发售 ;●制造稀缺;二、价格策略;置业顾问暗调结果;项目名称;暗调价格分析观点;●大项目，工期较长，以低价进入市场，强势销售；主要以广宣及新闻事件为主；促销基本不做。低价格、低折扣；强涨价。如：中景门国贸、光达时代银座等。 ●小项目，随市场变化盲目跟进,不能引领市场，但需要引起业主关注，为获得较大利润，又在迫于回款压力的同时，多用促销手段，促进销售进度，高开低走。如：新城国际、福成金色嘉园。 ; ●市场因素 ●基价策略 ●差价策略 ●总价策略 ●低定价，低折扣 ●调价策略;市场因素 就现在国家对地产行业调控来看，后半年的市场将随之波动；我项目以稳定的态度，认筹期不公布价格，根据市场波动情况，价格在销售期统一公开。即：“开盘”前只认购、不对外销售、不公开价格 ;基价策略 价格的制定一般有三种方法，成本导向定价、竞争导向定价、需求导向定价。这里采用三种方式相结合的方式，制定本案的价格。;差价策略 根据每户的景观、楼层、朝向差异性，实行“一房一价”，以平均价格为基础，进行加权计算，制定每一个销售单元的基准价格。;总价策略 在差价的平台上，贯彻“总价原则”，户型面积较小、位置好的单价较高，户型面积较大或位置较差的单价较低，总体上也平衡整个住宅的销售均价，充分保证项目经营利润。;低定价，低折扣 这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即“价格能够体现出价值”，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高，销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。;调价策略 由本产品户型较符合业主需求、后势的价格走势有不确定性。采用“高开低走、随行就市”的定价策略来控制楼盘的销售热度。;●开发商利润价格核算（基础价格） ●周边竞争楼盘核算（周边楼盘均价的平均值） ●配套设施成本核算（硬件设施的成本权衡） ●优惠折扣的核算值（优惠价格的计算）;核算结果;置业顾问2﹪的优惠权利 开发商3﹪的优惠权利;三、营销实施;前期物料准备：;密集的营销节点，销售压力非常之大。 诸位:我们是要见招拆招,还是准备一气呵成;时间：2011年6月至8月;形象蓄客期推盘思路;形象蓄客期媒体选择;形象期报纸宣传投入计划;具体表现;报媒名称;具体表现;报媒名称;具体表现;吊旗;DM;售楼部;围墙广告宣传计划：;围墙表现;广播电台宣传投入计划;网站宣传计划;宣传形式;6月，也就进入了盛夏； 炎热的天气，必定造成日常客流量的减少； 部分地产及商家也就减少广告的投入； 那么，在这样一个广告低潮时期，对于我项目来说，是个绝佳的好机会； 在广告相应稀少的情况下，我项目的广告将作为突出的宣传时段；;事件营销;方式1：;执行时间：2011年6月17日 执行单位：合作广告公司 物料准备：1*0.4米地贴胶3000张 支持单位：卓越房地产开发商 备用资金约：1万元 物料制作费用：2.88万元（包含安装费用） 小计：3.88万元;方式2：; 把广告做到每一个十字路口。有效提高开发商及项目品牌知名度；增加社会认知度。有利项目认筹及销售。 ;方式3：;把广告做到每一条街道。有效提高开发商及项目品牌知名度；增加社会认知度。有利项目认筹及销售。 ;营销新闻点;新闻软文专题