世联2010年6月深圳益田大运城邦二期营销策略总纲.ppt

益田·大运城邦二期营销策略总纲;商业机密声明;;2009年深圳全市新房成交面积649.4万平方米/70074套，前十名楼盘成交近130万平/14370套，占全市30％。第一名楼盘公园大地成交约16.9万平，占全市2.6％。;益田·大运城邦;我们大盘气势与日俱增，我们大盘影响力持续放大;第一市场占有率;大运城邦战略制定;; 深圳配套 东莞价格 物有所值 与周边楼盘享受同等配套 价格相对较低; 未来规划能否实施到位 美好蓝图能否兑现 未来不确定性 ;二期现状分析;二期产品分布图;优势;二期配套分析;二期初判;世联 思考;放眼全深圳，50万平米在售项目屈指可数100万平米在售项目，大运城邦是唯一; 百万建面的大运城邦已在全深圳大盘体系中占有举足轻重的地位，且更拥有教育、商业综合体、交通等项目特有的优势，随着项目的持续开发、大运会的成功举办，将成为问鼎深圳的第一热盘。;重新审视50万建面的大二期;项目大价值提炼;战略方向;大运城邦全局思考;本项目价值 成长曲线;本项目推广成长曲线; 二期作为大盘成长的关键阶段，承载了客户从对利润的追逐向对高品质生活转型的历史使命；;二期新使命;;三大核心策略;三小核心策略;;;;闹革命需要大思路;大运倒计时纪念碑;大运倒计时纪念碑;龙平南路开山仪式;龙平南路开通仪式;龙平南路开通仪式;营销中心开放;营销中心开放;亲身体验，才知道你的好！;端午节业主答谢宴——进一步放大老带新作用 “社区文化运动”;适龄儿童海选——东北师范大学夏令营活动 “一切为了孩子”;大运组委会生活基地——同一个世界 同一个大运 “支持大运”;我爱我家——大运城邦植树认领活动 “共同建设绿色家园”;业主消费卡——城邦会员消费卡 “社区文化建设”;群众运动6;大节点配合革命事件，小节点群众运动不同推广阶段下有的放矢活动策略组合;;;规模（外立面）;门面;门面;项目四至;项目四至;项目四至;项目四至;项目四至;项目四至;项目四至;;面对新的市场大势，拥有了更加成熟的社区，50万建面的大运城邦大二期将面临 客户群全面升级换代。;政策大势小结;市场竞争小结;一期成交客户小结;重要客户;龙岗凤岗客户;益田假日广场一网打尽;团购客户;;看楼通道;看楼通道;看楼通道;销售中心;销售中心;销售中心;销售中心;大堂;;智能化;低碳;精装修;物业管理;业主权益;;一、二期推售通盘思考，实现暨定销售目标： 一期目前剩余销售金额8亿，二期目标7亿，全年共计15亿。;龙岗中心城 产品成交量分析;龙岗中心城 产品总价区间;数据来源：世联监测平台——龙岗中心城片区（大运城邦、绿景大公馆、阳光天健城、公园大地、中海康城国际、君悦龙庭、阅山华府、家和盛世）;分批推售需解决三大关键难点：;◇ 将一期剩余单位及二期新推单位视为整体，差异化推 出部分二期产品，与一期剩余单位进行面积补位； ◇ 线上通过少量160平米二期湖景楼王单位树立高端形 象、形成核心价格标杆，线下拉动90平米单位走量； ◇ 平开高走，逐步实现价值最大化，实现分批热销; ◇ 小步快跑，快速蓄客，快速走量，避开政策影响； ◇ 在社区更具成熟度，公寓将借势各项利好，重新 包装转型后推出市场；;一期剩余单位分布图;推售核心节点;分批推售——10-11月;分批推售——12月;分批推售-2011;时 间 轴;通过战略思考与策略分解的有效结合;预祝项目圆满成功！;大势研判;2007年的“9.27政策”与2010年的“4.15政策”比较;思考：4.15政策对不同客户及产品的影响;客户——首置及高端客户受政策影响较小，投资及改善型居住受到极大限制。 产品——70—90平米紧凑型产品，110-140平米的居家舒适型产品（非拼合），及顶级豪宅物业受政策影响较小； 而A货豪宅及拼合大户型则受市场影响非常大！;新政后深圳市场反映：;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；; 4.15政策下，各类产品的市场反应：;现今市场上，受90/70（甚至90/90）政策影响，多有拼合大户型存在。而此种拼合产品则以两套房产进行贷款。无论客户是否为首次置业，都将有至少一套受到影响，受政策冲击力很大。;尽管本轮调控与07年的调控目的相同，但与07年相比，无论是从政府的决心、还是政策的力度和密集程度来看，本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远……;近期市场扫描;2010年龙岗中心城市场存量;项目名称;“4.15”新政后市场成交量萎缩，中心城市场走量项目主要为100平米以下两房、三房。;新政后中心城市场：4.15新政后，龙岗中心城市场短期内反应迅速，上门成交量下降明显，成交价尚未出现较大波动。;龙岗市场小结;