2010年山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略.ppt

山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略 ;前言;整体如何定位？;硬件竞争力？;宣传手段？;价格引领市场？;解决问题的思路;第一篇 知 己;位于菏泽老城区中心地段，是传统的中低档商贸批发中心。;周边生活配套齐全，但档次较低，缺乏教育资源和景观资源。;四面临路，通达性佳，周边多为低矮的老房子，市政配套老旧。;地块方正，地势平坦，为大型旧城、老商业改造项目，拆迁量大。;具备开发中高端的基础条件，但是存在一些不利的限制因素。;;第二篇 观 城;菏泽处于鲁南经济带与大中原经济区的交叉地带，在区域经济及交通整合发展的推动下，菏泽经济将进入快速发展期。;菏泽是我国著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡,以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。 ;按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、两轴、四区”的布局结构。 ;2012年城镇人口达到350万人，城镇化水平达到40％，菏泽中心城区人口规模达到60万。;城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。;人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。;人均可支配收入即将突破13000元大关，市民将具备更强的消费能力。;随着收入的增加，大量的消费需求被释放。;固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。;随着菏泽产业结构不断优化及与人口的良性互动发展， 最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。;;第三篇 看 市;房地产已成菏泽拉动投资增长的重要支撑，菏泽市政府把发展房地产业摆到了保增长、拉内需、促发展、惠民生重要位置。;;;;;2011年菏泽房产市场走势如何？;房价拐点论又现，对菏泽楼市暂时影响不大。 ;在房产新政作用下，今后一段时期菏泽的房价将平稳波动，上涨速度会减缓，但房价不会下降。;中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势。;2010年开发规模空前 ;房地产市场健康发展;菏泽房价稳中有升;市场竞争激烈、产品配套升级;宏观政策和市场供需总结;第三篇 知 彼;菏泽在售楼盘一览;产品分析： 以小高层、高层为主，小区商业多作为园区配套； 土地一般较规整，体量也较大； 在立面风格上，菏泽楼盘总体以后现代风格为主，其中以地中海、欧、法风格居多； 纵观菏泽楼盘，在楼盘主题上存在突出的问题，楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊。 目前菏泽在售楼盘的主力户型区间在100—140㎡，但从市场销售来看，110—130㎡左右的户型应当为大众需求户型。;价格分析： 菏泽中高端楼盘的销售均价在4000—4500元之间，主力户型总价在40万—60万之间，楼层价差在20—50元之间，145平米以上的大户型及顶楼复式去化较慢。 城东新区周边的楼盘的主力价位以及主力总价属于菏泽均价最高的楼盘。 老城区由于缺乏高品质、大规模的楼盘，目前整体价格较低。;去化分析： 从去化的速度看，3—10层去化最快，底层和顶层复式去化较慢； 地理位置优越的，去化的速度快； 从户型去化上看，紧凑三房舒适三房四房复式； 从产品类型上看，多层小高层高层; 在景观上做的比较好，比较精细的，对去化的速度也是有积极影响的 ;客源特征： 菏泽的目标客户群及潜在客户群，消费能力在整体上势头强尽。 通过市场调查可以得知菏泽几个主要的楼盘，客户职业基本上是：教师，公务员，政府机关、企业中高层领导、私营业主、个体户，下设乡镇富裕阶层及巨野煤矿的员工等为主。;本案应增加110—120平米户型的配比，一方面来迎合市场的需求，另外也可有效的控制总价。 在规划、景观上，增加景观的亮点及建筑细节的处理，来抵消人们对高层的抗性。 在配套上，打造区域商业中心，跳出项目周边中低档批发市场的圈层。 在营销上，采用实用、有效的策略及载体，实现一炮打响的效果。;楼盘板块分布;楼盘板块分布总体概况;楼盘板块分布：中心板块;楼盘板块分布：东区板块;楼盘板块分布：西区板块;楼盘名称;目前市场上各类产品形态较为齐全，有多层、小高层、高层，写字楼等，且各类产品推陈出新，如多层景观公寓，显示出了相对较高的开发水平。;楼盘名称;从车位配比上来看;楼盘名称;楼盘名称;住宅市场结论;中央公馆;中央公馆;中央公馆;中央公馆;该项目以128—135平米的舒适三房为主，户型方正，并赠送入户花园。;中央公馆;中央公馆;中央公馆;中央公馆;公园1号;公园1号;公园1号;该项目以113—139平米的宽敞三房为主。户型设计种类分4种113、129、133、139平米，部分户型双阳台设计，无入户花园。;公园1号;公园1号;公园1号;公园1号;时代奥城;时代奥城;时代奥城;该项目以123平米的实用三房为主，87-96两房比例也较大，户型设计相对紧凑，低总价低带动了项目销售