2014西安环球贸易中心营销方案探究.ppt

目录 一、问题鉴定 二、商业定位 三、客群定位 四、商业规划 五、商业定价 六、招销策略 七、营销执行 ;第一章 问题鉴定;目前商业——格子铺规划死角，形象差、档次不够， 需要重新定位划分。 ;2014年12月31日销售5亿， 我们如何实现目标？ ;第二章 商业定位;第一代：商店 第二代：便利店、超市（超级市场）、超级大卖场 第三代：百货商场、百货公司、百货大楼（如：金花、金鹰、开元、民生、百盛） 第四代：shopping mall 第五代：以购物中心为主的城市综合体（如：万达广场、华润万象城、中粮大悦城） 形象好，消费高，业态全 重消费体验、消费力大 易卖、回报率高;商业定位：;第三章 客群定位; 能级范围小 区域约束力大;商户构成;客源构成; 主力客群 来源：附近的工薪阶层、商贩。 特点：以工作需要转移定居地点。 项目目标客群 来源：企业老板、公务员 特点：收入、消费水平较高 项目奋斗客源 来源：陕北投资户、政府高层。 特点：收入高、消费高、要求高。;第四章 商业规划;项目分层业态组合;-1F;;营销方式;分类;-1F :进口超市+美食街 面积:14540.6㎡ ;1F;;营销方式;分类;1F :环球名品廊+冷餐 面积：10852.8㎡ ;2F;营销方式;分类;2F :化妆品+珠宝名表+主力休闲餐饮 面积：10743.4㎡ ;3F;营销方式;分类;3F :男女服饰+主力休闲餐饮 面积：11158.4㎡ ;4F;营销方式;4F单铺面积建议;4F :KTV+健身会所+休闲会所+高端品牌餐饮 面积：11095.4㎡ ;5F;营销方式;5F单铺面积建议;5F :IMAX影院+国内外顶级餐饮 面积：11710.9㎡ ;层数;第五章 商业定价;【定价方法】;楼盘影响因素、指标及权重定 项目定价采取类比楼盘定价法，通过与项目周边的同类项目比较，从在售的楼盘中选出5个较相似者作为可比性楼盘，宜居相似性确定了相关权重，计算出项目合理的价格。依据高新区商业发展现状，结合目前周边项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等??均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。;号;商业均价的确定;可比项目分值的判定与计算;可比项目楼价与相关分值分析;项目售价调整;单层售价确定;第六章 招销策略;类型; 我司认为项目的总体操作思路为： 主力店订单开发，小铺位租售并举 业态指导销控，战略分期销售;主 力 店——线品牌店战略，依托一线品牌提升整个项目的期待价值，对一线品牌进行战略性让利，促进其他业态招商的顺利进行，销售价格的持续上扬。 业态控制——通过有效的业态控制，提升整个商业价值，通过业态控制，树立主力店进入的信心。 以商促住——项目商业的最大作用是促进整体的招商销售，提高整体的售价，因此大铺位商业招商的成功有利于小铺位销售的价值最大化。;;久龄的招商执行;步骤;优先级;久龄的销售执行;沿街铺面 一托二整体销售 内部分割铺位 阶段性推出;任务;客户类型;【销售回款额总纲】; ;即25个月销售周期， 久龄可销售的商业总面积53030.1㎡， 实现14.5亿的销售额。 ; ;截止2013年12月30日，即7个月的销售周期， 久龄为新宝龙集团实现销售额5.54亿元，回款2.77亿元