江西武宁锦绣梅园项目策划报告.ppt

武宁锦绣梅园项目策划报告;从探索到发现，从经验到实战;项目目标与探讨;开盘半年内回笼资金3200万;项目存在问题及难点;未来市场竞争激烈;项目核心问题;六大核心问题;;项目定位;1.对于产品价值型和人文价值型的项目，取势是关键。 2.通过不同阶段的展示和推广，突破武宁房地产项目营销水平低的 现状，加快产品的销售速度。 3.在产品推售方面，以多频次开盘（分期分类）来引领市场，赚取最大利润。 4.根据不同物业、不同阶段的目标，采取聚集爆发式同渗透式相结 合的营销手段，调整推广的节奏和力度。;社区主题形象定位;一、项目名称;二、武宁项目整体定位;三、推广主题定位;主题定位延伸;三、目标客户定位;一 点 突 破;;;;卖 点 整 合;;教育——名校云集;;完善的配套、高品质的产品;独特卖点分析 商业的整体规划带来的投资价值（融农批市场、集中型商业、街区商业于一体）。 独有的休闲式街区生活特区。 浓厚的人文教育氛围。 经济论坛及宗教营销所赋予的高附加值。 产品的创新高附加值。;价 格 定 位;本项目住宅价格;竞争楼盘;价格定位;推 广 策 略;推广策略;城 市 南 部 经 济发 展 论 坛 ;活动主题： 清 源 会 的 建 立 1，项目客户服务组织清源会的建立，长期地树立品牌。 2，软件的营销－－占有项目营销重要的地位。 ;活动主题： “祈福武宁，城南福地”活动 组织高僧大德举办开光、洒净活动，提升项目的附加值。 ; 开 办 美 食 文 化 节 ;;产 品 突 破;整体规划思路: 集中型商业+类MALL街区+农批市场+人文教育;商业规划;产品立面丰富、华丽、高档； 层层递减，逐层退台式； 每户送露台，户户有花园； 每户赠送30%的面积； 120%的使用率； ;时尚街区;空中花园，别样享受 得到更多实惠。;三、户型设计;户型增值计划—偷面积;户型增值计划—大露台;赠送空中大花园;户型增值计划——入户花园;步入式阳台;销 售 策 略;大派筹是最有效的集中销售方式 派筹解筹销售模式是XX应用成熟的营销手段 派筹营销适用于武宁项目的营销 ;大派筹的作用;XX第一大文化名盘;;;;;;;包 装 策 略;品质化的形象宣传 1楼书;;;;;;;;品质化的形象宣传 2海报;;;;;;工作安排及经济测算;价格定位;;分期;开发成本测算;投资回报测算;一、入市时机及销售计划;阶段;，;工作内容： 预告公开日期、以电话拜访方式与公司既有客 户做先期销售、定点统计及追踪、排定媒体计 划、报纸广告出现、主打主题形象、活动造势 工作启动执行、现场指示牌，旗帜等张挂完成 入住接待中心、收取诚意金实施派筹 工作时限： 2008年9月15日—12月31日 ;工作内容和解筹时限;营销造势活动和工程进度;项目状况;;二、地块及周边状况;三、项目SWOT分析;二、劣势 配套因素——本案地块目前日常生活配套设施不足，地块周边仅有个体小卖部形成的商业设施。而且商业业态配比杂乱、不合理，规模大但是空置率极高，影响居民生活。 景观因素——外在的附加景观远不及柘林湖景。 规划因素——社区规划及产品已经定型，商业布局合理性较差。 产品因素——没有创新，不能突出独特卖点，增加附加值。 地块因素——呈三角地块，且周边全是沿街商业，影响小区的封闭性及整体规划效果。 ;三、机遇 经济方面——1.工业园区正在如火如荼的扩建中，政府招商引资力度加大，城区化进程加快，居民收入增加。 2.旅游创汇增加。 人口方面——随着经济和旅游业的发展，乡镇外来务工人员及游客增多，城区人口增加，加大住房的需求量。安居小区及周边居民1500多户，给商业发展带来机遇。 旅游方面——“山水武宁”，知名度不断增加，游客增多，城市品味上升，必将带动房地产的发展。 价格方面——武宁县整体均价价格在1800元/㎡左右，价格增长空间还比较大。 ;四、威胁 区位因素——1、本案地块位于新城区南端，地块地理位置相对偏远，在武宁人意识形态中抗性较大，地块区位因素制约了拓展本案的客源空间。 2、毗邻安置房，整体住宅档次受到很大的影响。 周边楼盘——1、片区项目在售在建的同类产品而且价格较低。 2、还有一些待建的项目对本案造成极大的威胁。 环境因素——周边的景观远远逊色于城北环柘林湖区域和武宁其他区位，对整体社区的景观高附加值造成威胁。 国家政策——国家宏观调控的影响，市场出现持币观望状态。 ; 根据市场调查和本项目已有的方案的得出：本案的住宅售价在1706元/㎡，商业在3748元/㎡。