2010年11月、12月临沂何尔临天下营销方案及执行计划.ppt

LTC2010—28号地块;本报告指导思想;目标解析;;近期房地产市场调控政策;新政下各大地产商“跑马圈地”;1-10月房地产开发企业投资完成及增迅情况;1-9月土地成交量及溢价情况;商品房销售面积和销售额增长情况(1-10月);土地供应缩量，高端物业倍受青睐;解析结论;各大城市调控细则指数;2010全国房价排名;;近期重庆房地产市场情况;;解析结论;;迅速发展的邻水经济和逐步完善的城市配套;“一心五片”城市总体布局;项目与城市交通动脉的关系;项目东面： 是政府规划的320亩黄桷树城市生态公园及行政中心。;地块形状及规划经济指标——地块集中，中等规模;项目SWOT分析;;从邻水城市外扩的特征和东北部的地理位置上看，东北部是中部城市核心区的唯一稀缺资源;项目与城市位置的战略关系;从资源稀缺价值角度看，东北部片区不仅拥有邻水最大的城市生态公园，而且通过规划拥有更为稀缺的五星级酒店和综合百货资源，区域价值高端化的趋势明显;本案;区域价值总结——三重价值体系并存;从区域价值上，东北部片区在五大区域中最有机会承担富人区的职责;由项目地产因子所决定物业开发方向;解析结论;;城市富人区发展模式分析;高价值区域的价值梯度及辐射力;;;上甲御城;商品房市场供需一览;从区域内住宅市场看，中高档住宅是市场主流，高档住宅属于市场空白点;高端住宅非别墅产品供应格局;高端住宅的市场机会;企业管理资源网/ ;;城市经济的发展导致城市高端收入阶层逐渐扩大;客户调查表明，高收入人群比例较高;客户对于区域未来前景认知度最高，购房动机出于提升居住品质;高收入人群为项目定位提供保障;;基于综合因素基础上的项目发展方向研判;定位目标;定位依据;存在的;项目竞争策略——对内凭借区域峰值点的地位，做市场的领导者，定义区域邻水第一纯粹城市富人区的价值，建立对泽达未来国际、龙腾等项目的竞争壁垒; 类似案例;案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发模式的创始者;水榭花都的产品内外关系处理;水榭花都——高层赠送大面积错层观景阳台;案例二：香蜜湖1号，终极置业者的追求，富人攀比的选择;香蜜湖1号的产品内外关系处理;香蜜湖1号——对各种创新元素的改良运用，打造细节;香蜜湖1号——把普通的设施做到极致;香蜜湖1号——全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标;香蜜湖1号——中海深蓝 ，专为中国顶级住宅定制 ,一流服务匹配一等建筑 ;案例三：江上明珠，重庆主城公园地产标杆; 项目围绕鸿恩寺为中心，环绕分布，建筑由低至高围合，避免了高层建筑对低层建筑景观视线遮挡。充分将城市公园景观为项目所用。 产品概况：由五块大小不等的地块构成，规划为别墅、洋房和高层三种建筑形态。 项目分期开发； 一期以5+1洋房为主（户型面积为120-230㎡） 二期推出162别墅＼双拼（户型面积320-380 ㎡ ） 三期计划推出高层 ;开发规律;城市豪宅项目案例借鉴要点一;城市豪宅项目案例借鉴要点二;城市豪宅项目案例借鉴要点三;项目战略——;;开发目标;较大规模项目的物业类型容积率指标的可实现度;基于需出现高价值物业前提下的物业类型配比可选方案，首推方案一;物业形态与配比;产品体系——以联排作为标杆物业，以高层提升容积率，以花园洋房和小高层保证快速走量;联排物业，建立项目高价值体系的核心产品;花园洋房（Garden Villa）创新产品体系，实现快速走量，保证现金流;中高层产品，建立大气、挺拔的现代、都市的形象，而且市场实现度高;市场上联排别墅产品的畅销户型面积在170-240平米，总价控制，销售较好;洋房产品的户型区间基本都在160平米以内，都能实现不错的销售速度; 城市豪宅的高层面积在200平米左右，中高端市场户型控制在70-120平米畅销;根据本项目的城市豪宅定位，联排别墅将是项目中的标竿产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间180-240平米，楼王可以面积稍大，在330平米左右。 花园洋房产品的体量较大，由于市场缺乏比较，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在105-156平米。 中高层的客户层次较其他产品低，处于高端的下限区域；考虑到控制风险和项目造势的要求， 建议包含部分市场主流二房76平米，三房106-118，后期主要以大三房120-136平米左右。;根据邻水置业者的偏好及各种户型的市场表现，确定本项目的户型面积配比;地块环境与价值分析;核心景观;邻水城市豪宅 价值指标;物业发展建议实际上是解决城市豪宅标准的落实问题——通过客户认知价值行为活动过程;豪宅价值的主要体验点;项目立面建议（首推）——以米黄+土黄+精神堡垒+部分坡屋顶;建筑风格建议——英伦风格（首推）;具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑