2011年12月成都晨明西俏商瑞营销策划执行报告.ppt

晨明西区商瑞营销策划执行报告2;目 录：项目操作策略及建议竞争;——本案关键所在——1、把握市;一 期商 业低密办公（独栋;营销目标制定本案暂定2012年;市场环境之于本案PART 1E;政策影响政策在逐步缩紧贷款，抑;住宅市场的紧缩住宅市场的紧缩，;稀缺性未来政府对工业地产的“严;竞争环境及项目价值PART 2;竞争四重奏面临竞争压力A.同类;本案产品线具备商务、商业、居住;工业市场同类在售（预售）项目情;b.别墅市场同类在售预售项目别;市场别墅产品具有区域指向性，在;c.商业市场同类在售预售项目项;项目名凯旋国际总部基地德科软件;竞争分析小结：本案相比区域内其;本案市场营销障碍a.因工业产权;1、最小产权分割单位不低于30;可在公司章程内规定：百万以上资;Q4：未来投资回报不明朗A4：;b.因市场竞争导致的客户营销障;本案与同类产品竞争的核心竞争力;价值一——区域??门户位置/区域;M1M2M4M3临河公寓：临街;区域级综合体：自带大体量复合商;价值四——产品：多元化/综合体;★回报高、增值快、变现快★ 近;1.功能性强、规模大的自有商业;区域：门户位置/区域结合处/立;普通商业VS本案商业本案商业价;市场的四重竞争下本案的客户在哪;本案一期产品涉及商业、低密商务;客户深度分析商业产品客户构成核;客户圈定1、产业圈定：以电子信;家庭情况：成熟家庭；职业状况：;客户关注点明显前置，而对于未来;高新西区基本情况园区规模：占地;企业BRC蓝光总部MOTORO;项目周边教育机构、高校云集，近;地铁2号线开通前后对整个地铁沿;本案客户分层省外二级市场次主流;本案主流客户描述■高度依靠智力;营销推广Evaluation ;办公保障商业销售与运营商业提升;一期推售策略1（11345㎡）;整体筹备强势清盘3月启动蓄客目;商业销售Evaluation ;策略一：招商与销售相互促进， ;策略二：组建商业运营团队，增强;策略三：返租或带租约销售，增强;策略四：好铺低总价，分割产权（;策略五：分批分区推出销售单位，;策略六：先推中低价位商铺，塑造;商务销售Evaluation ;独栋办公物业类营销策略策略一：;策略二：针对性锁定种子客户，实;策略三：完善产品价值，提倡舒享;策略四：拓宽客户渠道，制定完善;策略五：建立政务支持力度，搭建;招商执行Evaluation ;商业整体布局休闲娱乐配套商业区;品牌餐饮集中区品牌餐饮集中区E;休闲娱乐配套区Evaluati;零售商务务配套综合区Evalu;招商品类餐饮休闲娱乐本地特色餐;配套服务购物、配套招商品类●工;1、资源整合阶段 时间：20;1、资源整合阶段时间：2011;2、招商准备阶段时间：2011;1、通过招商手册，推广项目；2;日期业态位置整体面积主力店数量;日期业态位置次主力店预计面积/;1）访问招商，主动上门拜访相关;3、招商策略 主力商家优先;招商优惠：为了促成意向商户能够;需明确的问题评估方法 本项;项目产品 业态组成物业结构商业;行业租赁面积租赁期限及其他大型;4.2、租赁条件细节建议（免租;项目内容租期2年或以上合同保证;5、招商确认流程一对一商家拜访;执行计划Evaluation ;预计2012年5月26日入市，;筹备期预热期蓄客期认筹期强销期;第一阶段（筹备 、预热）Eva;时间：2011年12月目的：完;1外围道路包装2围墙形象视觉3;外围道路包装1.锁定去项目的必;围墙形象视觉——沿路全方位隔离;低密办公样板空间项目展示体系利;不经意的绿色出现在空间不再是一;1外围道路2围墙形象3主入口4;第二阶段（蓄客 ）Evalua;公关活动——晨明西区商瑞产品发;目的：聚集客户到访营销中心时间;老客户资源合作伙伴资源渠道媒介;推广渠道活动线媒体线运动线行业;3月4月5月6月7月8月9月1;456789101112320;5月线下推广线上推广完善区域内;第3阶段——6-8月，实景价值;10月线下推广线上推广现场围墙;第5阶段——11-12月，商街;拓源类活动城市营销活动其他类活;开盘时机的选择——2012年5;该阶段营销重点是形象宣传推广和;1、形象导入期/蓄客期 2月—;E\销售手段完成现场销售现场的;G\广告推广软文这一阶段的平面;电视这一阶段的电视推广以“西区;2、投资引导期/VIP认购期2;E\活动营销活动1：“掘金高新;3、开盘强销期 5月26日—8;操作要点：意向客户按事前规则开;4、销售持续期 2012年8月;活动1： ;渠道类型渠道载体所占比例推广费;感谢观赏偉 業 顧 問 ?20